20131124-安信证券-零售_传统零售转型系列报告之一-购物中心化转型_机遇显现_24页_1mb

零售行业深度分析：购物中心化转型机遇显现

核心内容概述

本报告聚焦于2013年零售行业购物中心化转型的机遇，分析了购物中心作为线下主力渠道的发展潜力，以及传统零售公司在转型过程中所具有的优势。报告指出，尽管我国购物中心发展存在供给过剩现象，但有效供给不足，且传统零售公司具备更优的运营经验与资金来源，因此购物中心化转型将为它们带来新的发展机遇。

主要观点

• 购物中心将成为线下主力渠道：购物中心凭借购物、餐饮与休闲娱乐的组合，能够满足消费者对体验的需求，成为线下零售的重要形式。我国购物中心占比社零总额约12%，远低于发达国家的30%以上，具备较大的增长空间。
• 供给过剩与经营风险：购物中心的快速发展源于政策调控导致资金大量涌入，但部分城市由于经济体量与商业物业供给不匹配，出现了空置率上升与租金下滑的问题，尤其在部分二线城市更为严重。
• 有效供给不足：商业地产商在融资渠道、运营能力等方面存在短板，导致“以售养租”的粗放模式盛行，缺乏对自持商业物业的长期培育与运营能力。
• 传统零售公司具备转型优势：传统零售公司拥有区域龙头地位、几十年的运营经验、多渠道资金来源及更坚定的转型意愿，因此在购物中心化转型中具有更强的竞争力。
• 投资建议：推荐王府井、鄂武商A、友阿股份、步步高、欧亚集团等公司，认为它们具备较强的转型能力和市场前景。

关键信息

购物中心发展趋势

• 发展背景：购物中心起源于1990年代，2006年后进入高速发展期，2010年政府对住宅开发进行调控，商业地产资金涌入，购物中心建设加速。
• 供需矛盾：2012-2015年购物中心集中开业，部分城市出现供给过剩，空置率超过6%，经营风险增加。
• 未来预测：我国购物中心占社零总额比重仍有提升空间，预计到2015年将超过4000家。

传统零售公司转型优势

• 资金优势：多数零售上市公司拥有较高的货币资金储备，具备较好的融资能力，如苏宁云商、王府井等。
• 运营经验：传统零售公司具备多年的线下零售经验，在品类组合、品牌资源等方面具有优势。
• 转型速度：相比商业地产商，传统零售公司更快速地推进购物中心化战略，如王府井、友阿股份、步步高等。

转型公司分析

• 王府井：全国性百货龙头，具备丰富的运营经验，资金充足，正在推进多个购物中心项目，并已收购奥特莱斯项目，具备多种业态发展能力。
• 鄂武商A：在湖北省占据龙头地位，通过“摩尔城”战略进行渠道下沉，提升市场份额。
• 友阿股份：依托友谊商店，拓展奥特莱斯业态，并进行省外扩张，形成多业态布局。
• 步步高：在中西部中小城市布局购物中心，通过O2O战略与全渠道运营，增强市场竞争力。
• 欧亚集团：以“小三星”战略为基础，布局区域城市综合体，具备稳定的盈利能力和区域市场优势。

投资建议

• 推荐公司：王府井、鄂武商A、友阿股份、步步高、欧亚集团。
• 目标价与评级：
  • 王府井：目标价21.82元，买入-A；
  • 鄂武商A：目标价15.11元，买入-A；
  • 友阿股份：目标价17.88元，买入-A；
  • 步步高：目标价17.59元，增持-A；
  • 欧亚集团：目标价25.23元，增持-A。

风险提示

• 终端零售需求低迷：经济下行压力可能进一步抑制消费。
• 商业地产开发加大现金流风险：部分购物中心面临经营压力，尤其是二线城市。
• 竞争加剧：随着购物中心数量增加，市场竞争加剧，对运营能力提出更高要求。

图表目录

• 图1：全国50家重点大型零售企业销售同比增速
• 图2：安信零售各子板块指数走势
• 图3：零售各子板块PE（TTM）估值走势
• 图4：重点零售公司收入增长情况
• 图5：重点零售公司扣非后净利增长情况
• 图6：美国1930-70年代人均GDP水平
• 图7：中国2000年以来人均GDP水平
• 图8：社会消费品零售总额单月同比增速
• 图9：网络购物增速及占社零总额比重
• 图10：2012年中国网购用户选择网购主要原因分析
• 图11：2012年中国网购市场各品类市场份额
• 图12：2012年百盛集团各品类销售占比
• 图13：传统零售门店和购物中心对比
• 图14：不同开业阶段各业态占比变化趋势
• 图15：购物中心休闲娱乐业态占比
• 图16：各国购物中心销售额占零售总额比重对比
• 图17：日本各业态占零售总额比重变化趋势
• 图18：上海梅龙镇广场、厦门SM广场、重庆北城天街
• 图19：我国购物中心数量发展趋势
• 图20：70个大中城市新建住宅价格指数同比增速
• 图21：商业地产投资增速
• 图22：商业营业用房新开工面积及累计增速
• 图23：商业营业用房竣工面积及累计增速
• 图24：主要一、二线城市购物中心面积增长率
• 图25：一线城市优质零售物业首层租金呈上升趋势
• 图26：部分二线城市优质零售物业首层租金相对平稳
• 图27：部分二线城市优质零售物业首层租金呈下滑趋势
• 图28：2013年二季度部分一二线城市优质零售物业空置率
• 图29：2012年主要一、二线城市购物中心供求分析
• 图30：2015年主要一、二线城市购物中心供求分析
• 图31：上海港汇恒隆广场租金收入增长
• 图32：万达集团2012年收入构成
• 图33：西蒙地产2012年收入构成
• 图34：全国性百货平均单店收入对比
• 图35：全国性百货平均毛利率对比
• 图36：万达地产盈利模式图解
• 图37：凯德中国项目开发资金来源

表格目录

• 表1：部分品类在实体和网购主要集中的价格区间
• 表2：2010年以来中国房地产调控政策一览
• 表3：住宅地产商发展购物中心概况
• 表4：商业地产商发展购物中心概况
• 表5：部分城市优质购物中心概要
• 表6：万达集团商业地产发展历程
• 表7：上市零售公司货币资金排名TOP20
• 表8：传统零售公司购物中心化进程
• 表9：王府井购物中心项目及大股东收购奥特莱斯项目简介
• 表10：鄂武商A百货门店及储备门店概况
• 表11：友阿股份储备项目概况
• 表12：步步高广场及生活广场概况
• 表13：欧亚集团旗下百货门店及储备项目概况
• 表14：重点推荐公司盈利预测