2017-传统零售转型系列报告之一：购物中心化转型，机遇显现_25页-2mb

传统零售购物中心化转型机遇分析总结

核心内容

本报告分析了中国零售行业在购物中心化转型背景下的发展机遇，指出购物中心将成为线下零售的主要渠道，并对传统零售公司进行转型的潜力进行了评估。报告还提出了投资建议，并提示了潜在的风险。

主要观点

• 购物中心将成为线下主力渠道：购物中心凭借购物、餐饮和休闲娱乐的业态组合，成为线下消费的主要场所，目前我国购物中心占社零总额比重约12%，远低于发达国家的30%以上，未来发展空间较大。
• 供给过剩与有效供给不足并存：尽管购物中心数量快速增长，但有效供给不足成为行业主要问题。开发商多采用“以售养租”的粗放模式，缺乏专业运营能力和长期培育意识。
• 传统零售公司具备转型优势：传统零售公司拥有区域龙头地位、几十年的运营经验、更好的融资渠道和资金来源，因此在购物中心化转型中更具优势。
• 投资建议：推荐王府井、鄂武商A、友阿股份、步步高、欧亚集团等公司，认为它们具备把握转型机遇的能力。

关键信息

• 发展背景：购物中心业态在发达国家是随着人均GDP提升而兴起的，我国2006年人均GDP首次超过2000美元，具备发展购物中心的条件。
• 供给过剩原因：2010年房地产调控政策导致资金涌入商业地产，引发购物中心快速扩张，部分城市供给与需求不匹配，导致经营风险增加。
• 有效供给不足原因：国内商业地产商在融资渠道、运营能力和资源积累方面存在短板，导致购物中心运营能力不足。
• 转型机遇：传统零售公司通过购物中心化转型，能够提升消费者体验，增加客流，从而改善业绩。
• 风险提示：终端零售需求持续低迷、商业地产开发增加传统零售企业现金流风险。

投资建议

传统零售公司转型优势

• 运营经验：传统零售公司拥有多年线下零售运营经验，能更好地管理购物中心。
• 资金来源：具备多渠道融资能力，如上市公司再融资、银行贷款、供应商信用等，资金较为充裕。
• 区域龙头地位：在各自区域具有较强的市场地位和品牌影响力，有利于购物中心的拓展和运营。

风险提示

• 终端需求疲软：整体零售终端需求低迷，影响购物中心的客流量和业绩表现。
• 商业地产开发增加现金流压力：购物中心的大量开发可能对传统零售企业现金流造成压力。

传统零售公司转型进展

• 王府井：已有1家购物中心门店，储备4个项目，计划通过收购奥特莱斯项目扩展业态。
• 鄂武商A：已形成“摩尔城”品牌，通过渠道下沉扩大市场份额。
• 友阿股份：正加快省内购物中心项目下沉，同时进行省外奥特莱斯扩张。
• 步步高：全面布局中小城市购物中心，拓展生活广场，推动O2O战略。
• 欧亚集团：在吉林省已具备一定的城市综合体布局，计划向内蒙古扩展。

行业趋势

• 购物中心业态升级：餐饮、休闲娱乐等非购物业态占比提升，成为吸引人流的重要手段。
• 消费者行为变化：网购增长迅速，传统零售门店需通过体验式消费吸引顾客，购物中心成为实现这一目标的重要平台。
• 未来展望：随着购物中心数量和质量的提升，传统零售公司有望在转型中获得新的发展机遇，但需注意供需匹配及运营能力的提升。

图表与数据参考

• 图1-图3：展示了全国重点零售企业销售增速、各子板块指数及PE估值走势。
• 图4-图8：反映了购物中心数量、租金变化、空置率等关键数据。
• 图9-图17：比较了不同城市购物中心的发展情况及国际经验。
• 表1-表14：提供了各公司货币资金、门店情况、盈利预测等详细数据。

结论

购物中心化转型为传统零售公司带来了新的发展机遇，尽管面临供给过剩和有效供给不足的问题，但传统零售公司凭借其运营经验、资金实力和区域优势，有望在转型中取得突破。投资建议中推荐的公司具备较强的转型能力和市场前景。