房地产行业最新观点及1_2月数据深度解读：销售持续复苏、复工强劲并看好今明竣工大年-20210316-招商证券-16页_1mb

房地产行业深度分析总结

核心内容

2021年1-2月房地产行业数据显示，销售、投资及竣工均呈现积极态势，但新开工仍受复工优先影响。整体来看，行业正从杠杆驱动的“指数牛市”向管理红利驱动的“结构牛市”转变，未来更依赖于自由现金流和内生能力。

主要观点

• 销售持续复苏：1-2月全国商品房销售面积同比+104.9%，年化复合增长11.0%。100强房企销售表现强劲，且销售均价同比+10.2%，销售额同比+22.3%。销售复苏持续约8个月，预计2021年上半年销售仍保持高位。

• 投资维持高位：1-2月房地产开发投资额同比+38.3%，年化复合增长7.8%。建安投资和拿地费用为主要增长动力，拿地利润率高于结算利润率，推动房企补库存。

• 竣工复苏预期增强：1-2月竣工面积同比+4.0%，预计2021年及2022年将是竣工大年，尤其是疫情压制的竣工将在今年释放。同时，老旧小区改造成为竣工复苏的第二驱动力。

• 资金来源改善：1-2月房地产资金来源同比+51.2%，年化复合增长11.7%。销售回款为主要来源，其次为自筹资金。行业资金链自2020年下半年以来趋于稳定。

• 房价走势平稳：70城房价指数受“限价”和“稳价”影响出现失真，但当前房价未出现大幅回撤信号。2021年2月70城新房价格同比+4.1%，二手房价格同比+4.8%，市场仍有一定支撑。

• 行业估值低位：当前板块相对估值仅为历史估值中枢的50%左右，板块超额收益持续走低，处于相对低位，后续两个季度有望维持超额收益。

关键信息

一、销售数据

• 1-2月全国销售面积：同比+104.9%，年化复合增长11.0%。
• 销售均价：同比+10.2%，销售额同比+22.3%。
• 环比表现：1-2月销售环比增速高于历史同期，显示销售依然强劲。
• 结构差异：一二线城市销售复苏明显，三四线城市仍处于寻底阶段。

二、投资数据

• 1-2月开发投资额：同比+38.3%，年化复合增长7.8%。
• 新开工面积：同比+64.3%，但年化复合增速-4.8%，受复工优先影响。
• 施工面积：同比+6.8%，显示复工强劲带动施工增长。
• 建安投资：受复工和材料涨价推动，维持高位。
• 拿地费用：因去年土地成交价款反弹，出现滞后性回升。

三、竣工数据

• 1-2月竣工面积：同比+4.0%，疫情压制的竣工正逐步释放。
• 竣工周期延长：从2014年以前的2-2.5年延长至3年+，预计2021-2022年为竣工大年。
• 老旧小区改造：成为竣工复苏的第二驱动力，利好房地产产业链。

四、资金来源

• 资金来源同比：+51.2%，年化复合增长11.7%。
• 销售回款占比最高，其次为自筹资金，国内贷款增速较低。
• 资金链改善：自2020年下半年以来，资金来源回落速度快于投资，但2021年有所回升。

五、房价走势

• 70城房价指数：受限价和稳价政策影响，存在“削峰填谷”现象，导致数据失真。
• 2月房价同比：70城+4.1%，一线+4.8%，二线+4.5%，三线+3.6%。
• 环比表现：新房与二手房价格剪刀差有所收紧，显示市场趋于理性。

六、行业趋势

• 从杠杆驱动转向管理红利驱动：行业从“指数牛市”转向“结构牛市”，未来更依赖内生能力。
• 板块估值低位：当前估值仅为历史中枢的50%，具备投资机会。
• 流动性变化：10Y国债收益率变化领先按揭贷款利率约一个季度，按揭贷款利率又领先销量约一个季度，预计上半年销量增速仍稳健。

配置建议

（1）开发领域

• 推荐高周转公司：【万科A】【保利地产】，具备稳定的内生性现金流创造能力。
• 港股关注：【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等。
• 管理红利公司：【金地集团】等，具备边际改善潜力。
• 现金流改善品种：【中南建设】【金科股份】。
• 资源型公司：【华侨城A】，长期具备资源红利。

（2）存量环节

• 物业板块：关注【碧桂园服务】【永升生活服务】【华润万象生活】【保利物业】等，估值已回落至合理区间。
• 商办及物流地产：关注【中国国贸】【金融街】【南山控股】等。

（3）区域主题

• 关注“长三角一体化”、“粤港澳大湾区”、“京津冀协同发展”：这些区域为房地产行业争夺重点，未来表现有望超越行业平均。

风险提示

• 销售复苏持续性低于预期
• 流动性收紧超预期
• 政策边际收紧超预期
• 三四线销售回调大幅超预期

图表引用

• 图1：1-2月销量较19年同期年化复合增长11%
• 图2：结构上看，一线短期表现更好
• 图3：3月至今重点城市销量增速高位回落
• 图4：1-2月房地产投资较19年同期年化复合增长7.8%
• 图5：资金来源年化复合增长11.7%
• 图6：70城房价指数失真现象
• 图7：货币活化指数走势
• 图8：房价同比走势
• 图9：竣工复苏周期
• 图10：房地产上下游背离排名
• 图11：增量到存量的变迁
• 图12：从“全持有”到“全销售”变现模式变化

团队信息

• 赵可博士：招商证券房地产行业主管分析师，博士后及博士培养背景。
• 李洋、路畅、申忆扬：均具备房地产研究经验，背景多元，涵盖经济、管理、物理等领域。
• 团队荣誉：多次获得新财富、金牛奖、Wind金牌分析师等荣誉。

投资评级定义

• 公司短期评级：根据6个月内股价表现，分为强烈推荐、审慎推荐、中性、回避。
• 公司长期评级：A、B、C分别代表高于、等于、低于行业竞争力。
• 行业投资评级：推荐、中性、回避，基于行业指数表现。

重要声明

• 本报告由招商证券编制，具有证券投资咨询业务资格。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 本公司可能持有相关公司证券头寸或提供投资银行业务服务。
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