20211103-德邦证券-经济_股市_房价等相关性分析_房地产税试点改革的一些思考_21页_2mb

房地产税试点改革分析总结

核心内容

本文主要分析了中国房地产税试点改革的背景、试点城市选择、对房价和股市的影响，以及国际经验对我国的借鉴意义。核心内容包括房地产税改革的必要性、试点对房价和财政收入的影响、试点范围的扩大趋势、对股市的影响以及海外房产税制度对房价的调控效果。

主要观点

• 房地产税改革势在必行：土地财政依赖出让收入不可持续，房地产税改革可补充地方政府收入，完善税务结构，促进共同富裕，引导合理住房消费，抑制投机行为，节约土地资源利用。
• 沪渝试点短期影响明显，长期影响有限：沪渝试点短期内导致房价增速放缓，但长期来看，房价走势与同类城市无异。同时，试点对金融房建板块造成一定冲击，但影响有限。
• 试点范围或扩大至10个城市：以人口净流入、房价收入比、房产空置率等为依据，试点城市可能包括上海、深圳、东莞、杭州、天津、厦门、宁波、苏州等。
• 房产税对股市影响较小：试点后，房产税与地产产业链相关性减弱，尤其是上海，其房产税收入与地产行业指数涨跌幅趋于分化。
• 海外房产税制度对房价影响有限：美国、日本、英国等国家的房产税制度虽有调整，但对房价的调控效果不明显，更多是财政收入的补充。

关键信息

1. 房地产税试点背景

• 政策支持：2021年10月23日，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，期限为5年。
• 土地财政压力：2020年土地出让金占公共财政收入和政府性基金比重达30%，且土地流拍率上升、溢价率下降，财政收入承压。
• 推动共同富裕：房产税有助于缩小收入差距，提高中等收入群体比例，改善基尼系数。

2. 沪渝试点影响

• 短期房价下挫：试点初期，沪渝房价环比增速下降，但长期走势与同类城市一致。
• 对财政收入拉动有限：沪渝试点对财政收入的拉动较小，但重庆试点对财政收入影响更明显。
• 对股市影响不大：试点后，房产税与地产相关指数相关性减弱，尤其是上海，其房产税收入与地产行业指数涨跌幅趋于分化。

3. 试点范围扩大

• 可能城市选择：基于2019年房价收入比和人口净流入数据，试点范围可能扩大至10个城市，包括上海、深圳、东莞、杭州、天津、厦门、宁波、苏州等。
• 征税对象变化：本次试点或扩大征税范围至存量房产，而非仅限增量房产。
• 税率与免征面积：税率可能延续低税率（0.4%~1.2%），免征面积因地制宜。

4. 海外经验借鉴

• 美国：房产税制度以减轻税赋为主，税率由各州财政预算决定，对房价影响有限。第13号提案后，房产税收入下降，但房价持续上涨。
• 日本：房地产泡沫破裂后，税收与房价相关性减弱。房产税制度主要通过土地税制调整进行房价管控。
• 英国：房产税对房价影响较小，即便政策调整，房价仍持续上行。

图表与数据参考

• 图1：我国土地财政依赖度上升，2020年土地出让金占公共财政收入和政府性基金30%。
• 图2：土地流拍率上升明显，溢价率下行。
• 图3：土地财政收入增速下降拖累政府性基金收入。
• 图4：2015年起，房价上涨带动基尼系数上升。
• 图5：沪渝房产税试点征收管理实施细则。
• 图6：沪渝房产税占地方财政收入比重提升。
• 图7：沪渝销售同比增速低于全国，但2012年反弹。
• 图8：短期沪渝房价环比增速下跌。
• 图9：长期沪渝房价走势与同类城市相似。
• 图10：试点短期对金融房建板块有一定冲击。
• 图11：2019房价收入比排名前20的城市。
• 图12：2019人口净流入排名前20的城市。
• 图13：全国房产税收入测算。
• 图14：美国房产税率分布，超半数州在0.5%~1%区间。
• 图15：加州房产税收入断崖式下降。
• 图16：加州房价持续增长。
• 图17：日本主要通过土地税制调整进行房价管控。
• 图18：英国房产税税基计算方案。
• 图19：英国房产税对房价影响较小。
• 图20：沪渝试点后房产税与地产行业指数相关性变化。
• 图21：重庆房产税与地产行业指数趋于同步。
• 图22：上海房产税与地产行业指数趋于分化。
• 图23：上海房产税收入与建材、钢铁等指数涨跌幅分化。
• 图24：上海房产税收入与银行、家电等指数涨跌幅分化。
• 图25：沪渝房地产数据与行业涨跌幅相关性分析。

风险提示

• 历史数据对未来参考性有限。
• 房地产税试点改革可能超预期。
• 流动性收紧可能对市场产生影响。

结论

房地产税试点改革是未来财政收入的重要补充，短期对房价和股市影响有限，长期对房价影响较小。试点范围可能扩大至10个城市，以促进财政收入多元化和共同富裕。国际经验表明，房产税制度更多是财政收入的补充，对房价调控效果有限。