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华泰 | 房地产：地产股调整背后的变与不变

核心内容概述

2026年5月以来，地产板块出现深度调整，A股地产指数及内房股指数分别下跌15.2%和19.2%。19家典型房企中，16家股价跌破4月前低，估值重回历史低位。然而，房地产市场基本面边际筑底、分化改善的逻辑未变，一线及新兴产业二线城市仍具备结构性复苏潜力，当前估值水平提供了较好的布局窗口。

主要观点

• 地产股调整主因：基本面边际走弱与交易风格极致化共同导致。
• 市场表现：一线城市房价韧性较强，二手房挂牌量收缩，供需结构持续优化。
• 土地市场：溢价率结构性回升，尤其是一线城市及新兴产业二线城市。
• 估值分析：当前地产股估值处于历史低位，但2026年市场筑底迹象优于2025年。
• 投资建议：继续看好深度布局新兴产业的一线和强二线城市。

关键信息

1. 基本面边际走弱与交易风格极致化

• 5月以来，地产股显著回调，部分房企股价跌破前期低点。
• 二手房成交增速边际走弱：6月22城二手房成交同比上涨10.8%，环比5月有所降温。
• 房价降幅预期动摇：5月中旬开始，84城房价环比跌幅由收窄转为扩大，至6月7日，月环比跌幅达-0.54%。
• 资本市场风格拥挤：资金聚焦半导体等成长赛道，导致地产股持续调整。

2. 房地产基本面边际筑底逻辑未变

• 一线城市新房成交改善：Q2（截至6月26日）新房成交面积同比转正（+12.2%），部分城市如宁波、福州、深圳等表现突出。
• 二手房挂牌量收缩：一线城市挂牌量月环比-1.1%，供需结构持续优化，支撑房价稳定。
• 房价韧性：一线城市房价跌幅可控，6月仅小幅回落0.10%，优于全国84城整体-0.49%的跌幅。
• 土地市场热度回升：全国涉宅用地溢价率升至18.3%，一线城市达76.2%，新兴产业二线城市平均溢价率15.9%。

3. 估值再探新低，关注Q3边际变化

• 19家典型房企PB已达到2022年以来11%分位，部分房企如保利发展、招商蛇口等PB创近5年新低。
• Q3需关注以下4个边际变化：
  1. 成交量同比增速是否维持：若二手房成交量仍保持双位数增长，说明自然复苏仍在。
  2. 核心城市房价韧性是否持续：一线城市房价小幅回落可接受，如月度跌幅小于0.5%。
  3. 资本市场风格是否均衡：资金从科技板块分流至其他板块，可能有助于地产股估值筑底。
  4. 政策预期变化：核心城市政策进一步放开、公积金优化、政治局会议对地产的表态等。

投资建议

• 当前主流地产股估值重回历史低位，为布局窗口。
• 推荐方向：深度布局新兴产业的一线城市和强二线城市。
• 风险提示：
  • 房地产政策波动风险；
  • 市场复苏不及预期风险；
  • 部分房企经营风险。

总结

地产股5月以来的调整主要由基本面边际走弱和交易风格极致化导致，但房地产市场结构性复苏逻辑依然存在。一线城市房价韧性、二手房挂牌量收缩、土地市场溢价率回升均显示市场在边际筑底。当前估值水平具有配置性价比，建议关注新兴产业集聚的一线和强二线城市。Q3需密切关注成交量、房价韧性、资金风格及政策预期的边际变化，以判断市场是否出现趋势反转。