20251214-国金证券-地产专题分析报告_重提_去库存_4页_681kb

文档总结：房地产市场“去库存”政策分析

核心内容

当前房地产市场面临新房和二手房景气度下行的趋势，政策层面再次强调“去库存”，并提出“因城施策”的调控思路。政策重点在于通过优化供给、控制增量、收购存量商品房等方式，稳定房地产市场，缓解库存压力。

主要观点

新房市场

• 新房销售面积小幅回落，47城新房成交量环比下降9.8%，同比减少44.9%。
• 景气度下行趋缓，主要受季节性因素影响，但整体仍面临较大的去化压力。
• 全国百城新建商品住宅去化周期攀升至27.4个月，其中三四线城市库存压力尤为突出，达到40.3个月。

二手房市场

• 二手房景气度底部企稳，成交量边际回落，环比下降4.3%。
• 同比增速下降34.9%，降幅较上周有所收窄，表明市场逐步趋于稳定。

政策方向

• 因城施策是未来房地产调控的核心，根据不同城市的特点采取差异化的措施。
• 一线城市以“优供给”为主，重点在于提升房地产供给质量，满足改善型和高端需求。
• 三四线城市则以“控增量”和“去库存”为核心，通过限制新增宅地供应、拓展现房销售试点等方式稳定市场。
• 存量商品房收购成为政策工具之一，重点用于保障性住房建设，以稳定市场预期和提升市场流动性。

关键信息

• 政策背景：新房库存去化周期持续攀升，政策层面对房地产市场稳定高度重视。
• 资金来源：目前存量商品房收购主要依赖专项债资金，地方政府面临收益与负债成本之间的平衡压力。
• 创新模式：2025年12月，山东省首个“专项债+银行贷款”协同收购存量商品房用于保障性住房的项目在青岛落地，为后续推广提供了参考。
• 政策效果：该模式有助于发挥财政资金对信贷资金的杠杆作用，提升收购项目的可行性，从而推动保障性住房建设。

风险提示

• 房价下行幅度和速度可能超出预期，导致市场进一步低迷。
• 房企债务风险可能加剧，影响市场信心。
• 宏观经济超预期下行可能对房地产市场产生更大冲击。

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