20240531-长江期货-中国去库存历程与日本经验借鉴_10页_699kb

长江期货研究报告内容分析与总结

一、去库存背景

2024年，中国房地产市场历经多年调整与系统性改革，去库存策略逐步向精细化、市场化转型，聚焦长效机制构建，贯彻“房住不炒”原则。政府通过完善税收体系、优化土地资源配置、加强市场监管等措施，结合城镇化和区域协调发展，促进房地产市场平稳健康发展。

二、2016年去库存历程

2015年，中国房地产市场库存积压严重，尤其是三、四线城市。东部地区库存压力较小，中西部尤其是三、四线城市库存严重。中央提出化解地产库存任务，地方政府实施多项措施，包括降首付、降利息、税费优惠、棚户区改造、促进市民化等，有效缓解了库存压力。

2016年政策涵盖主要列举降低首付比例至20%，央行降息降准，税费减免，棚改货币化安置比例逐年提高，户籍改革鼓励农民工市民化。

三、2024年去库存策略

主要政策包括暂停去化周期36个月以上城市新增住宅用地出让，盘活存量土地资源，并出台新政降低首付比例、利率，推动保障房建设与供应，支持“白名单”房企融资，并暂停新增住宅用地出让，同时推行资产证券化，建立协调机制促进融资。

然而，政策实际效果存在统计差异，去化周期数据未能统一，第三方报告与地方政府数字不一致，政策落地仍面临挑战。

四、两次去库存的差异

地产供求关系转变

随着城镇化城市化速度放缓，人口集聚效应递减，供给与需求结构转变为结构性供应过剩与需求萎缩并存、住房过剩与流动性风险叠加，房企债务问题突出，企业破产、债务违约时有发生。

金融监管趋严

房地产融资渠道变窄，三道红线政策、地产贷款集中管理、限制房企融资行为，导致房企资金紧张，2022年后虽推出救市政策如信贷支持、并购贷款、保交楼专项贷款，但市场信心未恢复，债务违约仍频繁发生。

经济增速放缓

2014年开始经济中高速增长，房地产对经济拉动减弱，后期房价问题显现，2024年经济进入高质量阶段，经济增速放慢，房地产投资占比下降，土地市场降温，地方财政压力加剧。

五、日本房地产经验借鉴

日本房地产在三支箭政策下复苏，通过低利率刺激市场、设立地产投资信托（J-REITs）提升流动性、吸引外资、强化城市化建设、推广二手房产交易与改造，激活市场。

中国可参考其经验，将地产定位由投资品转为消费品，增强消费属性，降低购房成本，促进租赁与投资需求，并参考二次消费政策。

六、风险提示

本报告仅供参考，不构成投资建议，投资者应谨慎决策并自行承担风险。