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輝立證券集團對Ho Bee Land Limited的分析總結

核心內容概述

Ho Bee Land Limited 是一家在新加坡、倫敦、中國和澳洲從事住宅及商業開發的公司，目前其收入主要來自穩定的租金收入。公司管理層被認為具有遠見和戰略眼光，其資產組合包括新加坡的 The Metropolis（佔總資產約 71%）及倫敦的辦公樓等。儘管近期因新加坡高端住宅項目 Sentosa Cove 的交易價格低迷而受到市場的負面情緒影響，但輝立證券認為當前的折價過高，並維持對該公司的 Accumulate 呼籲。

主要觀點

• 公司定位與收入結構
  Ho Bee Land 已轉向以投資為主，過去兩年租金收入佔收入 100%。其資產組合中，新加坡商業地產佔主導地位，倫敦辦公地產亦佔重要比例，而住宅項目則主要位於中國和澳洲。

• 估值與折價情況
  Ho Bee Land 當前市價為 SGD 2.01，與淨資產價值（RNAV）相比折價約 40%，是本地上市開發商中最為折價的公司之一。然而，其 ROE 和 ROA 表現優異， gearing 水平合理，顯示其資產管理能力強。

• 市場情緒與風險因素
  市場對 Sentosa Cove 高端住宅的負面情緒主要來自近期交易價格低迷，以及 Brexit 對英鎊與新加坡元匯率的影響。然而，輝立證券認為這些折價並非長期合理，特別是考慮到 The Metropolis 的穩定租金收入及新加坡作為財富管理中心的吸引力。

• 投資價值與目標價格
  輝立證券維持 Accumulate 呼籲，並將目標價格調降至 SGD 2.27，較 RNAV 折價 40%，較 GFC 後的 6 年平均折價 33%，以反映市場情緒轉變所需的時間。

資產組成與表現

資產組成

• 新加坡商業地產：約 71%，其中 The Metropolis 占據最大比例。
• 新加坡住宅項目（Sentosa）：約 16%。
• 中國與澳洲住宅項目：約 13%。

The Metropolis 表現

• 佔用率：100%，租戶包括知名企業如 Procter & Gamble、General Electric、Shell 等。
• 租金收入：穩定，平均租金為 SGD 7 psf，預計未來兩年無租約到期。
• 市場前景：新加坡辦公室市場逐漸向城郊擴散，The Metropolis 優勢明顯。

住宅市場分析

• Sentosa Cove 高端住宅：曾以 SGD 3000 psf 為主，近期交易價格下探至 SGD 1500-2000 psf，但輝立證券認為此價格未能反映其獨特性與稀缺性。
• 市場趨勢：新加坡高端住宅市場因政策限制（如 FIS 撤銷）而交易低迷，但長期看來，新加坡仍具備吸引超高淨 worth 個人（UHNWIs）的潛力。
• 競爭比較：與其他城市（如倫敦、紐約、香港）相比，新加坡高端住宅價格更具吸引力。

財務表現

市場表現與比較

• 市場表現：Ho Bee Land 市價為 SGD 2.01，較其 RNAV 折價 40%，較市賬率（P/BV）為 0.47。
• 與同業比較：在本地上市開發商中，Ho Bee Land 的市價折價最為顯著，但其 ROE 和 ROA 高於同業。
• 競爭對手：如 Capitaland Ltd、Global Logistic Properties 等，其市場規模和估值均高於 Ho Bee Land。

投資建議

• Accumulate 呼籲：維持 Accumulate 呼籾，但目標價調整為 SGD 2.27。
• 理由：公司管理層具有遠見，The Metropolis 穩定收益，新加坡高端住宅市場長期前景良好， Brexit 風險逐步明確。

未來展望

• Sentosa Cove 市場：隨著市場情緒改善及政策鬆動，高端住宅的銷售預期將提升。
• 倫敦辦公地產：租金持續上升，長期租約提供穩定收入。
• 澳洲住宅項目：預計 FY16 營收將受其完工項目推動。
• 總體展望：折價有望收窄，公司價值將逐步反映在市場價格中。