20170630-申万宏源研究_香港_-龙湖地产-00960.HK-下调龙湖评级至增持但维持首推_公司分享长期稳健增长_11页_1mb

报告摘要

龙湖地产（960 HK）评级与财务分析总结

核心内容概述

龙湖地产（960 HK）作为一家总部位于北京的私营房地产开发商，受益于其强劲的销售增长，公司股价在2017年上半年大幅上涨约70%。尽管如此，由于上行空间不足20%，分析师将公司评级从“买入”下调至“增持”，但仍然将其视为长期稳健增长的首选。

主要观点

销售增长强劲：公司2017年前五个月合约销售额达760亿元，同比增长151%，远超行业平均水平。预计2017年全年合约销售规模将达1400亿元，同比增长60%，远高于原目标的1100亿元（同比增长25%）。
销售增速领先：在2016年合约销售同比增长62%的基础上，2017年继续保持领先，仅低于碧桂园。
土地策略优化：自2012年起，龙湖地产坚持聚焦于具备坚实经济基础的核心城市，利用强劲的经营现金流进行土地投资，土地购置费用占合约销售比例从2016年的80%小幅下降至2017年上半年的55%。
土储与可售资源充足：公司土储保持在约3300万方，可转化为约5500亿元的可售资源，足以支撑未来3-4年的发展。
城市布局优化：龙湖地产的土储主要集中在重庆、上海、北京、烟台、南京、杭州、成都、天津、厦门和沈阳等10个核心城市，其中重庆、上海、北京占比最高。
合作伙伴关系稳固：公司在北京土拍市场多次与多家具备国企背景的开发商合作，巩固了其在项目开发上的口碑和实力。
估值与目标价调整：分析师将公司目标价从16.8港元上调至18.7港元，同时将每股核心净利预测上调，且将目标净资产值折价从20%收窄至15%。
评级调整原因：尽管销售表现强劲，但预计2017年下半年销售增速将放缓，因此将评级下调至“增持”，但仍看好其长期发展。

关键信息

财务数据（单位：亿元）

项目	2015	2016	2017E	2018E	2019E
营收（CNY）	47,423	54,799	65,826	78,216	94,170
同比增长率（YoY）	-7%	16%	20%	19%	20%
核心净利润（CNY）	6,950	7,760	9,322	11,314	13,533
每股收益（EPS）	1.54	1.57	1.87	2.22	2.61
核心每股收益（Core EPS）	1.19	1.33	1.60	1.94	2.33
ROE (%)	13.5%	13.3%	14.2%	15.3%	16.2%
净负债率 (%)	55%	54%	54%	52%	52%
股息率 (%)	3.5%	5.2%	3.8%	4.6%	5.5%
P/E (倍)	8.5	6.7	9.3	7.7	6.4
P/B (倍)	1.1	0.8	1.3	1.1	1.0

土地策略

土地购置费用：2016年土地购置费用同比增长120%至530亿元，占同期合约销售比例达80%。
新增项目：2017年上半年新增约30个项目，相比2016年全年新增16个和27个，土地购置费用占合约销售比例下降至55%。
核心城市布局：公司土地储备主要集中在重庆（13%）、上海（13%）、北京（12%）、烟台（11%）、南京（8%）、杭州（8%）、成都（6%）、天津（4%）、厦门（3%）和沈阳（2%）等城市，其中烟台仅拥有一个大型旅游住宅项目，相对薄弱。