锐理数据-2021年青岛房地产市场总结（2022年1月5日）-112页_11mb

2021年青岛房地产市场总结

核心内容概述

2021年青岛房地产市场在宏观政策调控和区域发展需求的双重影响下，呈现稳中有进、结构优化的趋势。全国及青岛经济增速较快，房地产在全市经济中仍占据重要地位，但政策导向更加强调市场稳定、住房属性回归及高质量发展。土地市场实行集中供地政策，整体供销略降，但楼面地价上涨；商品房市场销售和投资增速放缓，市场竞争加剧；住宅市场与商办市场政策趋严，但部分区域有所放松；企业融资环境趋紧，但年底有所改善；重点城市和区域规划持续推进，为房地产市场提供长期发展支撑。

主要观点与关键信息

1. 全国与青岛经济环境

• 2021年前三季度全国GDP同比增长9.8%，全年预计增长8.0%；CPI持续低位，PPI高涨，房价与地价调控政策持续。
• 青岛GDP增速达10.7%，高于全国平均水平；房地产投资占固定资产投资比例略降至18.5%，房地产在全市经济中的比重有所下降。
• 城镇居民人均可支配收入基本恢复疫情前水平，但储蓄存款余额增幅下滑，居民消费潜力下降。

2. 土地市场

• 青岛首次实行“双集中”供地政策，全年土地供销同比略降，但楼面地价同比上涨17%。
• 土地供应集中在原胶南市、城阳区和胶州市，其中原胶南市为供应和成交主力。
• 土地成交以住宅兼容商业为主，占比达47.0%，纯商业用地占比最少，纯住宅用地占比下降至32.1%。
• 土地竞拍方式逐步优化，取消自持租赁住房要求，改为销售型人才公寓，减轻开发商成本压力。

3. 商品房市场

• 全年商品房销售总额和投资总额增速均放缓，市场竞争激烈，销售/投资比例下降，市场盈利能力下滑。
• 销售面积和销售额同比微升，但新房市场竞争压力大，部分区域出现“踩踏式降价”现象。
• 信贷政策持续收紧，房贷利率全年稳定，年底略有下调，放款周期缩短。

4. 住宅市场

• 住宅市场政策趋严，限购、限贷、限售等政策全面实施，抑制投机需求。
• 城阳区放宽共有产权政策，但因客群减少、资金压力等因素，政策效果有限。
• 市南区成交楼面地价最高，主城区住宅供应量价齐升，但部分区域出现价格下行趋势。

5. 商办市场

• 商办市场政策收紧，土地供应减少，市场活跃度下降。
• 企业融资环境趋紧，叠加偿债高峰期，房企资金压力较大，但年底信贷、债券、外资等融资渠道有所改善。

6. 企业表现

• 房企融资环境趋紧，部分企业面临较大压力。
• “三道红线”政策限制房企拿地金额，试点房企需对拿地资金来源进行解释。
• 央行和银保监会要求房企将商票纳入监控范围，加强房企资金监管。
• 2021年部分房企在融资方面有所松动，政策执行口径有所放宽。

7. 政策导向

• 政策层面强调“房住不炒”，推动房地产市场高质量发展。
• 房地产税试点稳步推进，政策明确“稳地价、稳房价、稳预期”。
• 租赁住房政策被重点提及，鼓励多渠道供给，规范租赁市场发展。

重点规划与政策

1. 城市更新与低效片区再开发

• 青岛“十四五”时期城市更新重点落在主城区，12个重点片区涉及市南、市北、李沧、崂山、城阳、西海岸新区、即墨等区域。
• 城阳区白沙河北岸、胶州空港新区、河套滨海商务片区等成为重点发展区域。
• 旧城旧村改造三年攻坚行动，计划改造1108个老旧小区、81个城中村。

2. 轨道交通建设

• 青岛三期地铁规划（2021-2026）获发改委批准，新增7个项目，总里程达139公里。
• M1、M2、M3、M8、M11、M13、M15等线路逐步建成，轨道交通网络日益完善。
• 2021年M1全线通车，进一步拓展城市空间，与城市更新形成“同频共振”。

3. 胶东经济圈一体化发展

• 胶东经济圈包括青岛、烟台、威海、潍坊、日照5市，以青岛为核心，推动区域协同发展。
• 胶东经济圈规划期至2025年，远期目标至2035年，打造具有全球影响力的现代化经济圈。
• 莱荣高铁有望2024年建成通车，提升区域交通互联水平。

4. 房地产税政策

• 房地产税改革自2010年起被多次提及，2021年试点推进，政策强调“立法先行、充分授权、分步推进”。
• 房地产税试点准备工作全面展开，推动房地产市场稳定发展。

总结与展望

总结

• 2021年青岛房地产市场在政策调控下保持稳定，土地市场集中供地政策初见成效。
• 商品房市场销售和投资增速放缓，市场竞争加剧，但部分区域出现回暖迹象。
• 住宅市场政策趋严，抑制投机行为，推动市场回归居住属性；商办市场则因政策收紧而活跃度下降。
• 房企融资环境趋紧，但年底有所改善，政策执行有所放松。
• 城市更新和轨道交通建设持续推进，为房地产市场提供长期发展支撑。

展望

• 2022年房地产市场有望在政策宽松和信贷环境改善下逐步回暖。
• 青岛将继续推进城市更新和轨道交通建设，优化城市空间布局。
• 房地产税试点将逐步扩大，进一步规范市场秩序。
• 重点区域如胶州空港新区、河套滨海商务片区等将成为未来房地产发展的重点。