20221120-国金证券-房地产行业研究_成都_西安放松限购_民企融资持续获支持_20页_2mb

房地产行业研究买入（维持评级）总结

核心内容

本报告分析了2022年11月房地产行业市场表现及政策动态，指出行业整体呈现复苏迹象，尤其是优质房企和物业板块。核心观点包括：

• 融资改善：民营房企融资环境有所改善，多家房企撤销境外评级，政策支持推动融资渠道拓宽。
• 限购放松：成都、西安等地相继放松限购政策，标志着政策宽松进入加速期。
• 市场表现：A股和港股地产板块上涨，物业板块涨幅明显，显示出市场对行业复苏的预期。
• 销售数据：新房市场整体低迷，二手房市场恢复速度加快，尤其在三四线城市表现突出。
• 投资建议：推荐稳健经营、保持拿地强度的头部央国企和改善型房企，同时关注房产交易平台贝壳。

主要观点

• 融资支持：政策支持下，民营房企融资环境改善，优质房企获得优先支持，融资规模快速扩大。
• 需求侧宽松：限购政策的放松有助于刺激市场，尤其是高能级城市，预计未来将继续推进相关政策。
• 政策驱动市场：随着政策的持续出台，市场活跃度有望提升，销售复苏成为行业平稳发展的关键。
• 物业板块表现：物业板块涨幅显著，显示出市场对行业复苏的乐观预期。

关键信息

市场数据

本周数据

• 全国300城宅地成交建面：1206万m²，环比+26%，同比-43%，平均溢价率4%。
• 全国300城累计宅地成交建面：45904万m²，累计同比-38%。
• 新房成交：35个城市合计330万平米，环比-1%，同比-43%。
• 二手房成交：15个城市合计147万平米，环比-34%，同比+30%。

民营房企融资进展

• “第二支箭”进展：一周内受理3家房企共500亿规模储架式中票，政策支持力度加大。
• 房企撤销境外评级：2022年6月至今，已有25次房企评级撤销事件，其中16家为自愿撤销。

成都、西安限购优化

• 成都：将中心城区统一为一个限购区域，购房资格和套数要求不变。
• 西安：无房家庭可购买首套二手住房，放宽了社保缴纳年限。

投资建议

• 首推房企：中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团等稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企。
• 关注物管平台：贝壳等强房产交易平台因政策宽松和市场活跃度提升，值得重点关注。

风险提示

• 宽松政策效果不佳：政策对市场提振不足，可能影响销售复苏。
• 三四线城市恢复弱：三四线城市市场恢复力度相对较弱，需关注其发展动态。
• 债务违约风险：多家房企出现债务违约，可能引发市场恐慌。

图表概览

• 图表1：“第二支箭”进展，展示房企融资受理情况。
• 图表2：6月至今房企撤销境外评级事件，反映民营房企融资环境变化。
• 图表3：申万A股房地产板块涨跌幅排序，显示市场表现。
• 图表4：WIND港股房地产板块涨跌幅排序，展示港股市场情况。
• 图表5-6：地产个股涨跌幅前5名和末5名，显示个股表现。
• 图表7-9：物业指数与市场指数对比，物业个股涨跌幅情况。
• 图表10-13：宅地成交、新房成交、二手房成交数据及趋势分析。
• 图表23-25：重点城市库存与去化周期，反映市场供需情况。
• 图表26-29：地产与物管行业政策和公司动态，提供市场动态分析。

结论

房地产行业在政策支持下呈现复苏迹象，特别是优质房企和物业板块。未来政策将继续宽松，重点城市限购放松，销售复苏成为关键。建议投资者关注稳健经营的头部房企及房产交易平台，同时注意政策效果和市场风险。