20170512-兴业研究-上市房企2016年年报及2017年一季报点评_政策由松及紧_业绩高位回落_13页_1mb

2017年5月12日 房地产行业报告总结

核心内容概述

本报告分析了2016年A股上市房企年报及2017年一季度财报，揭示了房地产行业在政策调控升级背景下，业绩表现与财务状况的变化趋势。整体来看，行业库存去化速度放缓，杠杆水平稳中有升，短期偿债能力下降，盈利能力有所改善，但销售回款增速回调，融资渠道受限，部分房企面临较大的财务压力。

主要观点

• 库存去化：

  • 2016年A股样本房企存货同比增长16.40%，增速同比大幅下降22.07个百分点。
  • 存货占总资产比重为58.72%，同比下降4.89个百分点。
  • 2017年一季度去化速度略有放缓，存货增速与2016年基本持平，占总资产比重微降至58.21%。

• 杠杆水平：

  • 2016年样本房企剔除预收账款后负债率和全部债务资本化比率分别为73.05%和62.83%，同比小幅上升。
  • 2017年3月底，负债率进一步上升至73.21%，全部债务资本化比率升至64.42%。
  • 债务结构改善难以持续，长短期债务比回升，短期偿债能力下降。

• 盈利能力：

  • 2016年样本房企主业利润率较2015年提升0.30个百分点至10.92%，受益于期间费用控制。
  • 尽管销售毛利率承压，但归母ROE提升至14.37%，同比上升1.36个百分点。
  • 金地集团利润增长最为显著，中华企业则因结转项目销售及存货跌价转回实现扭亏为盈。

• 销售回款与现金流：

  • 受调控升级影响，2016年四季度以来销售回款增速见顶，2017年一季度经营活动现金流净额由正转负。
  • 2016年样本房企经营活动现金流净额达1,438.40亿元，但2017年一季度出现净流出。

• 融资活动：

  • 2016年样本房企筹资活动现金流净流入2,444.20亿元，同比小幅下降3.69%。
  • 分季度来看，2016年四季度筹资活动现金流净额同比下滑29.48%，2017年一季度筹资活动现金流净额同比小幅增长12.16%，但整体仍面临融资渠道缩窄的压力。

关键信息

1. 库存与资产结构

• 存货持续去化，但增速放缓。
• 存货占总资产比重下降，但去化速度趋缓。

2. 负债与偿债能力

• 负债率稳中有升，全部债务资本化比率提升。
• 债务期限结构改善停滞，长短期债务比回升。
• 在手现金对短期债务的保障程度下降，短期偿债能力承压。

3. 盈利能力

• 2016年房企整体盈利水平有所改善。
• 金地集团和中华企业表现突出，分别实现高增长和扭亏为盈。
• 新湖中宝主业亏损，盈利依赖非主营收入。

4. 融资与现金流

• 2016年融资规模较大，但2017年一季度筹资活动现金流净额转为负增长。
• 融资政策收紧，房企融资渠道受限，筹资活动现金流预计继续弱化。

主要房企业绩对比

风险提示

• 部分房企（如泛海控股、阳光城、泰禾集团、信达地产）债务负担较重，全部债务资本化比率超过80%，面临较大偿债压力。
• 销售回款增速见顶，融资渠道持续受限，房企短期现金流压力加大。
• 行业整体盈利能力虽有改善，但部分企业仍需关注其财务结构和经营效率。

总结

2016年房地产行业在政策宽松背景下业绩表现亮眼，但随着调控升级，行业进入调整期。库存去化速度放缓，杠杆水平上升，短期偿债能力下降，而融资环境趋紧导致筹资活动现金流弱化。尽管部分房企盈利改善显著，但整体仍面临销售回款放缓和债务压力上升的挑战，行业进入“去杠杆、稳增长”的新阶段。