2023年深圳房地产市场回顾与2024年展望报告-世邦魏理仕_15页_14mb

2023年深圳写字楼市场供应与需求波动明显，第四季度新增供应207万平方米（同比及环比回落），全年供应量达1156万平方米（同比增285%）。净吸纳量568万平方米（同比增448%），但与疫情前水平仍有差距。空置率上升至209%（同比增21个百分点），受供应增长及需求修复不足影响。金融板块需求占238%（同比缩至238%），科技板块177%（同比萎缩），传统金融（保险、银行、证券）及科技（软件、电商）为主要驱动力。零售与餐饮需求占464%和46%，其中服饰珠宝类商家扩张转向快时尚与设计师品牌，餐饮业态因社交场景需求及港人消费带动，占比超4成。

高标仓市场供应与需求呈现不均衡增长，深圳全年供应548万平方米（同比增96%），但净吸纳量仅80万平方米，空置率升至36%（同比增19个百分点）。东莞市场供应增长显著（全年新增65万平方米），需求强劲（净吸纳量90万平方米），空置率跌至1%。惠州供应量达357万平方米（同比增302%），但需求疲软（净吸纳量143万平方米），空置率升至372%。整体租金方面，深圳高标仓同比增26%至486元/月/㎡，东莞同比增32%至484元/月/㎡，惠州则因供需失衡同比降22%至362元/月/㎡。

大宗交易市场深圳全年交易额776亿元（同比缩至360%），以写字楼及综合体为主（占330%及29%），自用型购买占比超50%。买家集中于科技企业（约4成），港澳及苏州等地企业也有参与，交易多用于企业总部或研发基地。卖家以房地产企业为主，工业物业因稀缺性吸引大量买家，通过法院拍卖方式交易。

2023年深圳优质产业园市场供应与需求同比明显回落，净吸纳量与新增供应量接近（107万平方米）。需求主要来自研发园区（本地企业搬迁），零售贸易（电子产品）、科技（人工智能、软件开发）及专业服务（企业管理咨询）为三大主力。工业写字楼因业主以价换量策略，租金同比降32%至1440元/月/㎡。

东莞、惠州等区域高标仓市场呈现供需割裂，东莞因供应集中于年头尾导致空置率骤降，惠州则因阶段性需求波动及供应过剩，空置率攀升至372%。整体来看，各市场空置率仍处低位，但租金波动明显。未来市场需关注需求修复速度、政策对产业升级的影响及大宗交易的资本运作趋势。