20210423-东北证券-保利地产-600048.SH-投资上行销售稳增_两翼业务稳健增长_4页_836kb

保利地产 (600048) 2020年度报告分析总结

核心内容

保利地产发布2020年度报告，展示其在房地产开发及两翼业务方面的稳健增长。公司整体业绩表现良好，销售和拿地力度上行，同时在财务结构和投资方面展现出较强的控制力和优化能力。

主要观点

销售业绩稳增

• 销售金额：2020年实现5028.48亿元，同比增长8.9%。
• 销售面积：实现3409.19万方，同比增长9.2%。
• 销售均价：14750元/平，同比微降0.3%。
• 回款率：维持在93.6%的高位水平。

拿地力度加大

• 拿地面积：3186万方，同比增长18.9%。
• 拿地金额：2353亿元，同比增长51.3%。
• 核心城市占比：38个核心城市拿地面积占比达83%。
• 楼面价：7385元/平，同比增长27.3%。
• 拿地静态毛利率：35.8%，与上期基本持平。
• 拓展溢价率：仅为13%，低于行业平均溢价率。

财务表现

• 营业收入：2432.08亿元，同比增长3.1%。
• 归母净利润：289.48亿元，同比增长3.5%。
• 毛利率：32.59%，同比下降2.39个百分点。
• 归母净利率：11.91%，同比上升0.06个百分点。
• 投资收益：61.41亿元，同比增长65.9%。
• 营业税金及附加：184.95亿元，同比下降15.3%。
• 集采率：95.3%，同比提升3个百分点，助力建安成本降低。

财务结构优化

• 融资成本：4.77%，同比下降0.18个百分点。
• 三道红线指标：资产负债率（扣除合同负债）为68.74%，净负债率为56.65%，现金短债覆盖比为1.82，均稳居绿档。
• 有息负债结构：短期负债占比下降，长期负债占比上升。

两翼业务稳健增长

• 两翼业务营收：154.32亿元，同比增长36.5%，占营收比例提升至6.3%。
• 保利物业营收：80.37亿元，同比增长35%，在管面积达3.80亿方，合同面积达5.67亿方。
• 保利商业：新签约购物中心20个，已开业大型购物中心26个，开业面积178万方。

关键信息

财务预测

• 2021-2023年EPS：预计分别为2.62元、2.92元、3.18元。
• PE估值：2021-2023年PE分别为5.40倍、4.85倍、4.45倍。
• 目标价：上调至21.51元，维持“买入”评级。

土储情况

• 总土储面积：17096万方，其中38个核心城市占比达65%。
• 待开发面积：7747万方，可满足公司2-3年的开发需求。

合同负债

• 合同负债：3664.99亿元，同比增长11.5%，覆盖2020年营收的1.51倍。

风险提示

• 疫情反复：存在不确定性。
• 业绩预测和估值判断不达预期。

相关报告

• 《东北地产物管周报：北京限制前期物管合同期限为两年，多家公司发布年报》
• 《东北地产周报：3月真实市场景气度维持高位，北京首批次宅地集中出让广州限售延长》
• 《房地产经纪系列深度报告一：市场变局与突围之道》
• 《商办物业管理系列深度报告一：空间深度广度并存，赛道优质多维成长》

分析师信息

• 王小勇：东北证券建筑建材行业首席分析师，具有13年证券研究从业经历。
• 吴胤翔：东北证券房地产组分析师兼地产组组长，2019年加入东北证券研究所。

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 目标价：上调至21.51元。
• EPS预测：小幅下调2021-2022年EPS至2.62、2.92元，预计2023年EPS为3.18元。

财务与估值指标

总结

保利地产在2020年实现了销售稳增和两翼业务的稳健增长，同时通过优化融资成本和土储结构，维持了良好的财务状况。尽管毛利率有所下降，但投资收益和集采规模效应有效对冲了这一影响。公司财务结构稳健，三道红线指标均处于绿档，显示其较强的抗风险能力。整体来看，公司具备良好的发展前景，投资建议维持“买入”评级。