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房地产市场分析总结（2013年8月4日）

核心内容

2013年8月4日的房地产市场分析指出，楼市表现略超预期，尤其是一、二线城市成交回暖，再融资进程加快，但整体房地产行业基本面仍面临持续下行压力，政策对行业的干预逐渐减少，市场趋于市场化。

主要观点

1. 楼市表现略超预期：

   • 一、二线城市成交明显回暖，成交量环比上升。
   • 一、二、三线城市周成交面积同比分别变动 $-6.2%$、$-10.7%$ 和 $-20.7%$，环比分别变动 $+35.8%$、$+13.6%$ 和 $+0.2%$。
   • 北京、上海、广州、深圳等城市成交量同比显著回升，部分城市如丹东、泉州等涨幅较大。

2. 再融资进展略超预期：

   • 新湖中宝非公开增发55亿元用于棚户区改造，再融资方案出台速度略快。
   • 再融资对行业心理影响较大，但不改变行业趋势，也非政策放松的信号。
   • 过去10年房地产再融资总额仅2340亿元，远低于行业开发资金来源。

3. 政策态度中性略偏正面：

   • 中共中央政治局会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”，表明政策不再明显调控或救市，而是关注市场健康稳定。
   • 政策导向已从“调控”转向“市场化”，基本面对行业影响更大。

4. 货币政策保持稳健：

   • 央行二季度货币政策执行报告指出，实体经济贷款成本略降，但按揭利率略有上升。
   • 质押式回购利率和票据利率均有所回落，但整体流动性中枢可能上移。

5. 行业基本面持续下行：

   • 虽然市场有反弹，但基本面仍面临持续下滑压力。
   • 三线城市库存风险上升，去化周期延长，而一线城市库存下降。

关键信息

一、二线城市成交回暖

• 48个主要城市周成交面积541.1万平，同比/环比变动 $-11.9% / +13.9%$，同比增速收窄。
• 一、二、三线城市成交同比分别变动 $-6.2%$、$-10.7%$、$-20.7%$，环比分别变动 $+35.8%$、$+13.6%$、$+0.2%$。
• 北京、上海、广州、深圳周成交量同比分别变动 $-35.3%$、$+5.1%$、$+2.7%$、$+29.0%$，其中北京、上海、广州、深圳成交量回暖显著。

三线城市库存风险上升

• 三线城市可售套数同比/环比变动 $+35.5% / +0.6%$，去化周期延长至14.8个月。
• 三线城市去化周期同比增加0.4个月，库存风险继续上升。

二手房市场

• 17个城市二手房周成交面积109.9万平，同比/环比变动 $-9.0% / +3.1%$。
• 北京、深圳、天津等城市成交量环比上升，但整体市场仍处于低迷状态。

货币政策

• 央行重启逆回购，累计向市场投放资金1360亿元，货币市场利率小幅回落。
• 质押式回购利率1天/7天分别降至 $3.22%$ 和 $4.33%$，票据直贴和转贴利率分别降至 $5.30%$ 和 $5.00%$。

企业动态

• 新湖中宝、荣盛发展、阳光城等公司通过再融资和项目拓展获得资金支持。
• 保利、中粮、华发等公司积极拓展土地，尤其在一线城市。

风险提示

• 金融体系去杠杆和经济增速下滑是主要风险因素。
• 行业资金成本持续上升，再融资难以抵消这一压力。
• 三线城市库存风险上升，市场分化加剧。

投资建议

• 维持地产行业“同步大市-A”的投资评级。
• 首推三类公司：
  1. 快周转盈利模式及高杠杆企业：阳光城、荣盛发展。
  2. 业绩释放能力强但动力不足的企业：香江控股、滨江集团。
  3. 基本面尚可、有安全边际及资产注入概念的公司：中航地产。

公告与要闻

• 央行重启逆回购，货币市场流动性略有改善。
• 国土部指出上半年房地产用地供应创近年新高，但部分城市土地市场过热。
• 住建部官员强调房价稳定，不主张调低房价。
• 上海推出房产税减免政策，鼓励持证购房。
• 央行强调房价由供需关系决定，非货币因素主导。
• 央行报告指出，房地产贷款余额占各项贷款余额的20.6%，增速放缓。

数据总结

• 48个主要城市一手房成交面积541.1万平，同比/环比变动 $-11.9% / +13.9%$。
• 26个城市一手房库存127.8万套，去化周期为11.2个月，同比增加2.4个月。
• 17个城市二手房成交面积109.9万平，同比/环比变动 $-9.0% / +3.1%$。
• 一线城市去化周期为7.2个月，二线城市为11.7个月，三线城市为14.8个月。

图表参考

• 图1：一般贷款利率下降，但按揭利率略有上升。
• 图2：下浮和基准贷款占比增加。
• 图3：48个城市周成交合计较上周变动 $-11.9%$。
• 图4：一、二线城市成交明显回暖。
• 图5：一、二、三线城市周成交同比变动。
• 图6：17个城市合计同比 $-9.0%$，较上周上升0.6个百分点。
• 图7：26个城市库存去化时间11.2个月，同比增加2.5个月。
• 图8：一、二、三线城市去化时间。
• 图9：质押式回购利率小幅回落。
• 图10：票据直贴和转贴利率下降。

总结

整体来看，房地产市场在政策和资金面的双重作用下略显回暖，但基本面仍面临下行压力，市场分化加剧。投资建议聚焦于具有快周转能力、业绩释放潜力和安全边际的公司，同时需警惕金融体系去杠杆和经济增速下滑带来的风险。