房地产行业跟踪报告：头部房企月报（9月），成交环比提升，绝对规模仍处于历史低位-20231017-华创证券-18页_1mb

房地产行业跟踪报告总结（2023年10月17日）

核心内容

2023年9月，中国房地产行业整体表现低迷，但政策放松对销售端有所提振。头部房企销售面积同比下降35%，销售金额同比下降25%，但环比有所回升，销售均价同比上涨15%。尽管如此，整体销售规模仍处于历史低位，主要受供需错配、房价下行和居民收入预期未改善的影响。

主要观点

• 销售情况：9月销售面积和销售金额环比有所回升，但同比仍大幅下降。销售均价同比上涨，显示出部分房企在高端市场仍有竞争力。
• 投资趋势：房企对土地投资保持谨慎，拿地面积和金额同比下降33%和41%。投资重点聚焦于一二线城市，尤其是核心城市，以降低去化风险。
• 融资状况：境内外融资同比均出现下降，融资修复缓慢。部分房企如碧桂园、金地面临较大偿债压力，需关注其融资渠道和债务重组进展。
• 政策预期：城中村改造被视作后续政策重点，有助于提升土地使用率，满足核心城市的高品质住宅需求。

关键信息

销售表现

• 销售面积：9月头部房企销售面积1334万平方米，同比下降35%，环比上升20%。
• 销售金额：9月头部房企销售金额2448亿元，同比下降25%，环比上升27%。
• 销售均价：9月销售均价18350元/平，同比上涨15%，部分房企如中海、绿地、融创涨幅超过40%。
• 国央企表现：国央企销售面积和销售金额同比分别为-15%和-14%，但表现优于非国央企，销售均价和面积同比分别为-14%和-15%。

投资动态

• 拿地面积：9月头部房企拿地面积304万平方米，同比下降33%。
• 拿地金额：9月拿地金额461亿元，同比下降41%。
• 投资强度：9月头部房企平均土地投资强度为19%，其中中海投资强度高达71%。
• 拿地区域：拿地主要集中在长三角（41%）、珠三角（26%）、环渤海（19%）和中西部（14%）。
• 楼面价与销售均价：9月拿地楼面价/销售均价为83%，低于8月的水平，且楼面价未超过销售均价。

融资情况

• 境内融资：9月境内债发行量201亿元，同比下跌56%。
• 境外融资：9月境外债发行量27亿元，同比下跌79%。
• 房企偿债压力：碧桂园年内到期债务余额达81亿元，金地到期债务30亿元，融创10月到期债务53亿元。

企业动态

• 融创中国：回归港股通，发布境外债务重组进展，计划债权最高金额为60.66亿港元。
• 旭辉控股：与北京住总集团达成战略合作，9月28日重新复牌。
• 招商蛇口：与阿里资产签订战略合作协议，助力房地产市场去库存。
• 金地集团：终止长期激励制度，与股东合作拓宽融资渠道。
• 新城控股：调整定增方案，聚焦经营效率与产品力提升。
• 绿地控股：境外债券展期四年，金额共计32亿美元。

投资建议

• 政策关注点：城中村改造成为后续政策重点，有助于提升土地使用率，满足核心城市需求。
• 重点推荐：深耕核心一二线城市的房企，如招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源。

风险提示

• 微观传导机制失灵：政策放松未能有效改善房企缩表问题，仍需关注房企去化和融资风险。

团队介绍

• 组长、首席研究员：单戈，中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验。
• 助理研究员：许常捷（同济大学建筑与土木工程硕士）、杨航（上海财经大学学士，浙江大学硕士）。

联系方式

• 北京机构销售部：张昱洁、张菲菲、刘懿、侯春钰、过云龙、蔡依林、刘颖、顾翎蓝、车一哲
• 深圳机构销售部：张娟、汪丽燕、张嘉慧、董妹彤、巢莫雯、王春丽
• 上海机构销售部：许彩霞、官逸超、黄畅、吴俊、张佳妮、蒋瑜、施嘉玮、朱涨雨、李凯月、张玉恒
• 私募销售组：潘亚琪、汪子阳、江赛专、汪戈、宋丹玛

投资评级体系

• 公司评级：强推（预期超越基准指数20%以上）、推荐（预期超越基准指数10%-20%）、中性（预期相对基准指数变动在-10%-10%之间）、回避（预期相对基准指数跌幅在10%-20%之间）。
• 行业评级：推荐（预期行业指数涨幅超过基准指数5%以上）、中性（预期行业指数变动幅度在-5%-5%之间）、回避（预期行业指数跌幅超过基准指数5%以上）。

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