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报告摘要

中国房地产市场2015年回顾与2016年展望总结

核心内容

2015年中国房地产市场在不被看好的背景下，销售额创下历史新高，而投资和土地市场则呈现分化态势。市场表现呈现出“一半海水，一半火焰”的特征，即部分城市表现强劲，而其他城市则面临挑战。2016年，市场预计会进入稳中前行阶段，房企将加速转型，更加注重场景和服务。

主要观点

房地产市场分化加剧：一线城市表现强劲，房价上涨明显；而部分三线城市销售面积和销售额持续下滑。
政策宽松与市场回暖：政府出台多项宽松政策，包括降准、降息、降低首付比例等，以促进住房消费和去库存。
房企转型趋势明显：房企开始注重物业管理和社区服务，拓展房地产全产业链，向更高质量发展转型。
场景和服务成为新主题：房地产市场从“产品和功能”转向“场景和服务”，强调用户体验和生活方式的创造。
土地市场向城市价值回归：土地市场呈现出向一线城市集中，土地溢价率上升，三线城市则相对疲软。

关键信息

2015年房地产市场回顾

销售额创新高：全国商品房销售额达8.7万亿元，同比增长14.4%。
库存增加：商品房待售面积达7.18亿平米，去化周期较长，尤其商业物业库存去化周期接近15年。
市场分化：经济发达的城市群如长三角、珠三角表现良好，而东三省则面临较大压力。
政策调控：中央和地方政府采取多项措施，包括金融政策、行业规则和地方政策工具，以刺激市场和去库存。
保障房建设：推进棚改货币化安置和保障房建设，鼓励社会资金参与，创新融资机制。

2016年展望

经济稳增长：房地产投资预计触底回升，政策将更加注重长效机制建设。
供给侧改革：六大政策着力点包括加强土地财政、推动租赁市场、改善城市配套服务等。
市场稳中前行：房地产市场将保持稳定增长，但需警惕市场波动。
城市价值回归：市场分化趋势延续，一二线城市将更加受到关注。
房企转型：房企将更加注重场景和服务，拓展房地产全产业链，推动行业高质量发展。

市场特征

特征1：成交向上，投资向下

商品房销售额创新高：2015年全国商品房销售额达8.7万亿元，同比增长14.4%。
销售面积增速放缓：销售面积为12.8亿平米，同比上升6.5%，但增速放缓。
投资增速降至新低：房地产开发投资增速仅为1.0%，为15年来最低。
土地市场冷热不均：一线城市土地市场火热，溢价率上升；三线城市土地市场疲软。

特征2：政策宽松，改善预期

金融政策宽松：央行多次降准降息，降低首付比例，刺激住房消费。
行业规则建构：推进住房租赁市场、农村土地制度改革和户籍制度改革，以稳定市场。
地方政策工具多样：各地出台入户、公积金、契税补贴和现金补贴等政策，以促进市场回暖。
保障房建设创新：推进棚改货币化安置和保障房建设，鼓励社会资金参与。

特征3：一半海水，一半火焰

区域分化明显：经济发达的城市群如长三角、珠三角表现良好，而东三省表现较差。
销售面积和销售额增长：广东省和长三角地区销售面积和销售额同比大幅增长。
销售均价上升：一线城市销售均价上升明显，而部分三线城市则下降。
市场走势不一：部分城市表现强劲，而其他城市则面临困境。

特征4：大浪淘沙，始见真金

房企转型：房企加快转型，更加注重物业管理和社区服务，拓展房地产全产业链。
市场分化延续：市场分化趋势将持续，经济发达地区将更加受到关注。
行业高质量发展：房企将更加注重服务质量，推动行业向更高层次发展。

政策展望

展望1：经济稳增长，房地产投资或触底回升

经济稳增长：房地产投资预计触底回升，政策将更加注重经济稳增长。
政策调控：政府将继续采取宽松政策，以促进房地产市场稳定发展。

展望2：供给侧改革下的六大政策着力点

土地财政改革：推进土地财政改革，减少对房地产投资的依赖。
租赁市场发展：发展租赁市场，以满足多样化住房需求。
城市配套服务：加强城市配套服务，如文化、教育、健康等。
保障房建设：推进保障房建设，提高居住质量。
金融政策：继续实施宽松金融政策，以促进房地产市场发展。
财税政策：优化财税政策，以支持房地产市场健康发展。

展望3：2016年，中国房地产市场稳中前行

市场稳定增长：房地产市场将保持稳定增长，但需警惕市场波动。
政策调控：政策将更加注重长效机制建设，以促进市场健康发展。

展望4：城市价值回归，市场分化延续

城市价值回归：房地产市场将更加关注城市价值，尤其是经济发达地区。
市场分化：市场分化趋势将持续，经济发达地区将更加受到关注。

展望5：顺应趋势，房企拉开转型大幕

房企转型：房企将更加注重场景和服务，推动行业高质量发展。
行业高质量发展：房地产行业将向更高层次发展，注重服务质量。

图表目录

图表1：历年全国商品房销售面积及增速
图表2：历年全国不同类型物业销售面积增长情况
图表3：历年全国商品房销售额及增速
图表4：历年全国不同类型物业销售金额增长情况
图表5：历年全国房地产市场商品住宅成交量价走势
图表6：2015年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比情况
图表7：2015年70个大中城市商品住宅价格环比
图表8：2015年70个大中城市不同类型城市商品住宅价格环比
图表9：2015年全国商品房月度销售面积及增速
图表10：2015年全国商品房月度销售金额及增速
图表11：历年全国房地产开发投资额及增速
图表12：历年全国不同类型物业开发投资额增速
图表13：历年全国房屋新开工面积及增速
图表14：历年全国不同类型物业新开工面积情况
图表15：历年全国房屋竣工面积及增速
图表16：历年全国不同类型物业竣工面积增长情况
图表17：历年全国商品住宅待售面积及增速
图表18：历年全国非商品住宅待售面积及增速
图表19：历年房地产开发企业土地购置面积增速
图表20：历年房地产开发企业土地成交价款增速
图表21：100大中城市土地成交溢价率走势
图表22：100大中城市不同类型城市土地成交溢价率走势
图表23：2015年全国住宅商办用地成交金额与成交金额累计同比TOP20城市
图表24：2008年与2015年货币政策、信贷政策和财税实施政策
图表25：2015年各地城市房地产调控政策统计
图表26：2009-2015年保障性工程建设计划
图表27：广东省新建商品住宅量价走势
图表28：长三角（沪苏浙）新建商品住宅量价走势
图表29：东三省（黑吉辽）新建商品住宅量价走势
图表30：长江中游（鄂湘赣）新建商品住宅量价走势
图表31：中原（豫）新建商品住宅量价走势
图表32：京津冀三省新建商品住宅量价走势
图表33：成渝（蜀渝）新建商品住宅量价走势
图表34：海峡西岸（闽）新建商品住宅量价走势
图表35：山东半岛（鲁）新建商品住宅量价走势
图表36：全国商品房销售额情况（亿元）
图表37：全国商品房销售面积情况（万平米）
图表38：全国商品房销售额占比
图表39：全国商品房销售面积占比
图表40：2015年1-12月全国39个大中城市商品房销售额统计
图表41：2015年前11月广东省其余14个城市商品房销售额
图表42：2015年前11月全国各省房地产开发投资额增速
图表43：全国商品房待售面积及增长情况
图表44：全国商品住宅可售面积及增幅变化
图表45：全国商品住宅去化周期
图表46：主要城市群商品住宅库存及去化周期
图表47：全国商业物业可售面积及增幅变化
图表48：全国商业物业去化周期
图表49：主要城市群商业物业库存及去化周期
图表50：全国办公物业可售面积及增幅变化
图表51：全国办公物业去化周期
图表52：主要城市群办公物业库存及去化周期
图表53：标杆房企销售额比较
图表54：Top10标杆房企销售集中度
图表55：标杆房企销售集中度变化
图表56：2005Q3-2015Q3A股上市房地产开发商前三季度营收
图表57：2010 Q1-2015 Q3 A 股上市房企季度营收情况
图表58：A股上市房地产开发商费用占比情况
图表59：2012-2015债券发行规模分布
图表60：2012-2015年部分房企债券融资利率变化
图表61：A股上市房地产开发商存货和预收款情况
图表62：A股上市房地产开发商去化周期估算
图表63：2015年A股标杆房企存货及预收款情况
图表64：标杆公司库存去化周期
图表65：A股上市房地产开发商债务情况
图表66：上市房企偿债能力
图表67：A股上市房企现金流情况
图表68：A股上市房企资金缺口
图表69：A股上市房地产开发商毛利率和净利润率水平
图表70：A股上市房企及汽车行业ROE水平
图表71：2009-2015年中国汽车房地产净利润率
图表72：2010-2015年典型房企新增住宅用地建筑面积变化
图表73：2010-2015年标杆房企新增住宅用地投资总额变化
图表74：2010-2015年典型房企新增住宅用地投资占比
图表75：2010-2015年标杆房企新增商办用地建筑面积变化
图表76：2010-2015年典型房企新增商办用地投资总额变化
图表77：2010-2015年标杆房企新增商办用地投资额占比
图表78：美国GDP增速
图表79：美国CPI和PPI
图表80：美国成屋销售
图表81：美国新屋销售
图表82：美国房价持续上涨
图表83：美国PMI
图表84：美国新增非农就业人数和失业率
图表85：美国消费者信心指数
图表86：美元走强
图表87：个人消费支出增长平稳
图表88：美国10年期国债收益率
图表89：美国兑俄罗斯和巴西汇率持续走高
图表90：欧元区及主要成员国GDP当季同比
图表91：欧元区及主要成员国的CPI当月同比
图表92：欧元区及主要成员国PMI
图表93：欧元区及主要成员国失业率
图表94：欧元区零售销售指数
图表95：欧元区消费者信心指数
图表96：日本私人消费低迷
图表97：日本消费者信心指数未好转
图表98：日本制造业低迷
图表99：日本物价指数下滑
图表100：中国对日本出口金额
图表101：俄罗斯巴西通胀严重
图表102：新兴经济GDP增速
图表103：GDP增速下行
图表104：工业增加值同比下行
图表105：CPI和PPI
图表106：中采PMI低于荣枯线
图表107：三大投资全面减速
图表108：社会消费品零售总额增速
图表109：三驾马车对GDP累计同比贡献率
图表110：固定资产投资完成额占比
图表111：进出口金额
图表112：出口交货值下行
图表113：中国出口主要国家金额占比
图表114：上车盘门槛对比
图表115：深圳上车盘的购房支出 VS. 收入状况
图表116：深圳上车盘指数
图表117：京津冀一体化示范
图表118：日本都市圈
图表119：历年中日美三国城镇化率走势图
图表120：2013年世界部分国家城镇化率比重
图表121：历年中国家庭人口结构变化图
图表122：历年中国城镇与乡村居民消费水平走势图
图表123：2015年中国人口比例分布
图表124：2015年中国人口比例分布
图表125：2020年中国人口比例分布
图表126：2025年中国人口比例分布
图表127：一线城市不同面积区间的户型成交套数占比
图表128：二线城市不同面积区间的户型成交套数占比
图表129：三线城市不同面积区间的户型成交套数占比
图表130：季度全国商品住宅供销差图
图表131：季度全国商品住宅供销差与商品住宅均价环比走势图
图表132：主要城市群数据
图表133：主要城市2015年商品房销售情况
图表134：美国主要都市区分布示意
图表135：2014年美国大都市区GDP排名（亿美元）
图表136：2001-2014年美国前十都市区GDP总值（亿美元）
图表137：2014年十大都市区人口（万人）
图表138：美国五个都市区2014年GDP占比TOP5的行业对比（亿美元）
图表139：底特律 - 沃伦 - 迪尔伯恩都市区2014年TOP5行业历年GDP

附件内容

附件1：过往观点
- 世联行评论之一：谈房企“营改增”的影响
- 世联行评论之二：棚改货币化安置加速推进，短期利好三四线城市
- 世联行评论之三：央妈宽松加码，楼市温和上行
- 世联行评论之四：租赁市场或将迎来春天
- 世联行评论之五：农地确权，值得期待
- 世联行评论之六：十字路口的里程碑
- 世联行评论之七：新常态下的土地财政之殇
- 世联行评论之八：租金上涨助涨上车盘房价
- 世联行评论之九：春天的故事
- 世联行评论之十：深圳，二套房的春天
- 世联行评论之十一：市场略有回升迹象，经济仍需地产托底
- 世联行评论之十二：降准助力去库存，主要一二线城市二季度后或供需逆转
- 世联行评论之十三：一线拿地准入门槛提高或成趋势
- 世联行评论之十四：五月，市场将迎来阶段性的高点
- 世联行评论之十五：降息助力一二线楼市持续回暖
附件2：过往事件
- 未详细列出，但提及了与房地产市场相关的政策和市场变化。