20210516-开源证券-房地产行业周报_单周成交表现一般_城镇化率水平超市场预期_11页_1mb

房地产行业2021年中期总结

核心内容概述

本报告总结了2021年5月房地产行业的主要动态，包括政策走向、市场成交情况、土地市场表现、融资环境及投资建议。整体来看，房地产行业在“房住不炒+因城施策”政策框架下，销售与区域政策持续向好，市场估值有所修复，但仍在历史低位，因此维持“看好”评级。

主要观点

• 政策导向：房地产税改革有所推进，政策框架保持“房住不炒”基调，但具体方向和力度将相机而变。房地产仍是财政和投资的重要托底工具，政策将持续完善长效机制。
• 市场表现：新房和二手房成交面积在单周有所回落，但年初至今累计成交面积增长显著。其中，新房成交同比增速为-38%，二手房同比增速为-7%，但累计同比增速分别为74%和46%。
• 土地市场：全国100城土地市场成交热度有所回落，溢价率下降，流拍率保持低位。三线城市全类型土地成交溢价率最高，达18.6%；宅地成交溢价率也最高，达23.9%。
• 融资环境：房企单周信用债发行规模同比增加143%，环比增加24%；海外债发行规模同比增加75%。LPR利率连续12个月不变，但房贷利率有所回升，首套房贷利率上升4个基点。

关键信息

1. 城镇化率超预期

• 全国常住人口城镇化率：2020年为63.89%，较2010年提升14.21个百分点。
• 人口结构变化：65岁以上人口占比提升至13.5%，15-59岁人口占比下降6.79个百分点。
• 房地产税改革：财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取城市政府及专家意见，推进立法和改革工作。

2. 集中供地热度高

• 首批集中供地完成：无锡、北京、青岛、深圳、福州、厦门等地完成首批集中供地，市场热度高涨。
• 土拍规则创新：北京、成都等地推出新的土拍规则，如“限房价+竞配建+摇号”、“竞租赁自持”等，以提升市场秩序和公平性。
• 政策规范市场：合肥、广州等地加强房地产市场秩序整治，规范销售流程和防止虚假信息。

3. 成交情况

• 新房成交：2021年第20周，全国32城新房成交面积291万平米，同比下降38%，环比下降33%；年初至今累计成交面积10116万平米，累计同比增加74%。
• 二手房成交：2021年第20周，全国9城二手房成交面积137万平米，同比增速-7%，前值-34%；年初至今累计成交面积2497万平米，同比增速46%，较前值下降5个百分点。

4. 土地市场表现

• 溢价率回落：全国100城全类型土地成交溢价率为11.5%，宅地成交溢价率为11.9%。
• 流拍率低位：流拍率为1.8%，其中三线城市流拍率最低，仅为0.9%。
• 三线城市表现突出：三线城市全类型土地成交溢价率最高，达18.6%；宅地成交溢价率最高，达23.9%。

5. 融资情况

• 信用债发行：2021年第20周信用债发行77.9亿元，同比增加143%，环比增加24%；平均加权利率为4.09%，环比上升60BPs。
• 海外债发行：海外债发行7亿美元，环比增加75%；平均加权利率为9.76%，环比上升651BPs。
• LPR利率不变：1年期LPR为3.85%，5年期为4.65%，连续12个月不变。但首套房贷利率上升4BP，二套房贷利率上升2BP。

投资建议

• 行业评级：维持“看好”评级，认为房地产行业仍具备投资价值。
• 投资机会：建议2021年第二季度继续关注地产板块的机会，尤其在政策支持和市场回暖的背景下。

风险提示

• 销售波动：行业销售规模波动较大，可能影响房企销售回款。
• 政策调整：按揭贷款利率大幅上行，税收政策收紧可能对销售产生压力。
• 融资环境：银行贷款额度紧张，债券发行利率上行，可能加剧企业流动性压力。

附录：分析师信息

• 齐东：qidong@kysec.cn，证书编号：S0790520060001
• 陈鹏：chenpeng@kysec.cn，证书编号：S0790520100001