20131211-信达证券-房地产行业_2014年投资策略_市场化思路已明确_关注新型城镇化规划_23页_3mb

信达证券房地产行业2014年投资策略总结

核心内容

2014年房地产市场预计温和下行，市场化调控机制逐步确立，新型城镇化规划将对行业形成长期支撑。房地产销售增速回落，一线城市价格涨幅明显，三线城市销售面积稳步提升。行政调控在热点城市仍将加强，土地成交价格高位回落，但整体仍呈上升趋势。行业评级为“中性”，重点推荐保利地产、万科A和世联地产。

主要观点

• 市场表现：房地产销售增速逐步回落，一线城市价格涨幅明显，三线城市销售面积稳步提升。
• 政策方向：三中全会明确市场化调控思路，推动建立城乡统一建设用地市场、推进农业转移人口市民化、加快房地产税立法。
• 市场趋势：房地产市场将面临高位盘整，行政调控手段短期不会退出，政策仍以限购限贷为主。
• 行业评级：维持房地产行业“中性”评级，预计2014年房地产开发销售增速温和下行。
• 重点推荐：保利地产、万科A和世联地产因受益于城镇化进程和业务增长而被重点推荐。

关键信息

市场情况

• 2013年房地产销售增速逐步回落，一线城市销售面积同比环比增速均领先，但四季度以来明显下滑。
• 三线城市销售面积自9月份以来持续回升，同比增速大幅提高。
• 房地产价格在10月份创历史新高，一线城市价格回落明显，二线城市保持稳定，三线城市增长稳健。
• 主要城市去库存压力较小，存销比快速下降。
• 土地成交面积和供应面积增速均有所下滑，一线城市下滑较明显，但土地成交均价持续上升。

政策分析

• 市场化调控：三中全会未明确提及房地产调控，但指明以市场化为主，适时建立长效机制。
• 城乡统一建设用地市场：允许农村集体经营性建设用地入市，提升土地利用效益。
• 农业转移人口市民化：推动农业转移人口转为城镇居民，增加商品房刚性需求。
• 房地产税立法：房地产税立法已启动，但短期难以大范围推行。

行业评级与投资主线

• 维持房地产行业“中性”评级。
• 重点推荐公司：保利地产、万科A、世联地产，因其在城镇化进程中受益，业务增长确定性较高。

重点推荐公司分析

保利地产（600048）

• 销售稳健增长，2013年1-11月销售签约面积同比增长17.79%，销售签约金额同比增长20.72%。
• 拿地提速，新增容积率面积同比增长75%，平均楼面地价同比下降11.7%。
• 财务稳健，三季度末预收账款占预测收入的169%，业绩安全性较高。
• 盈利预测：2013~2015年每股收益分别为1.59元、1.99元、2.37元，对应市盈率分别为6倍、5倍、4倍，维持“买入”评级。

万科A（000002）

• 销售实现稳健增长，2013年1-11月销售面积和金额分别同比增长18.21%和25.74%。
• 拿地放量，新增容积率面积同比增长119%，平均楼面地价同比增长20%。
• 短期资金压力显现，持有现金低于短期借款和一年内到期长期借款总和。
• 盈利预测：2013~2015年每股收益分别为1.35元、1.68元、2.08元，对应市盈率分别为7倍、5倍、4倍，维持“买入”评级。

世联地产（002285）

• 代理业务收入大幅增长，同比增长67.15%，代理销售额累计约1707亿元。
• 顾问策划业务稳步复苏，金融服务业收入同比增长307%。
• 盈利预测：2013~2015年每股收益分别为0.62元、0.81元、1.01元，对应市盈率分别为22倍、17倍、13倍，维持“增持”评级。

风险因素

• 宏观经济增速低于预期
• 货币政策收紧
• 房地产调控加码

行业数据概览

• 股票家数：152只
• 总市值：11232亿元
• 流通市值：9531亿元
• 信达覆盖家数：12只
• 覆盖流通市值：2466亿元

图表目录

• 图1：房地产开发投资累计完成额及同比增速
• 图2：全国商品房新开工、施工、竣工面积及同比增速
• 图3：全国商品房销售面积及同比增速
• 图4：房地产开发投资资金来源
• 图5：一线城市成交面积及同比、环比增速
• 图6：二线城市成交面积及同比、环比增速
• 图7：三线城市成交面积及同比、环比增速
• 图8：一、二、三线城市成交面积同比增速
• 图9：一、二、三线城市成交面积环比增速
• 图10：70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比增速
• 图11：70个大中城市新建商品住宅价格指数当月环比增速
• 图12：一、二、三线城市新建商品住宅价格指数同比增速
• 图13：一、二、三线城市新建商品住宅价格指数环比增速
• 图14：十大城市商品房成交面积
• 图15：十大城市可售面积和存销比
• 图16：一线城市可售面积和存销比
• 图17：二线城市可售面积和存销比
• 图18：40个城市供应土地占地面积及同比增速
• 图19：40个城市成交土地占地面积及同比增速
• 图20：40个城市土地成交供应面积比
• 图21：40个城市土地成交总价及同比增速
• 图22：40个城市土地成交均价及同比增速
• 图23：北京商品住宅成交情况
• 图24：上海商品住宅成交情况
• 图25：广州商品住宅成交情况
• 图26：深圳商品住宅成交情况
• 图27：天津商品住宅成交情况
• 图28：杭州商品住宅成交情况
• 图29：武汉商品住宅成交情况
• 图30：成都商品住宅成交情况
• 图31：郑州商品住宅成交情况
• 图32：无锡商品住宅成交情况
• 图33：东莞商品住宅成交情况
• 图34：佛山商品住宅成交情况
• 图35：惠州商品房成交情况
• 图36：泸州商品住宅成交情况

行业趋势预测

• 2014年房地产市场或将温和下行，量价齐升趋势有所放缓。
• 行政调控手段在热点城市进一步加强，市场面临减速。
• 新型城镇化规划将出台，对房地产市场形成长期推动作用。

结论

信达证券认为，房地产行业在2014年将面临温和下行趋势，但城镇化进程将为行业提供长期增长动力。在政策和市场双重影响下，重点公司如保利地产、万科A和世联地产具有较高的业绩增长确定性，值得投资者重点关注。