20130625-湘财证券-城镇化视角下房地产投资机会_30页_1mb

房地产行业2013年度中期策略研究报告总结

核心内容概述

本报告围绕中国房地产行业在2013年中期的发展趋势，从城镇化加速、政策调控、行业基本面和投资机会四个维度展开分析，指出房地产行业在政策与市场双重推动下，具备较强的投资价值和增长潜力。

主要观点

1. 城镇化加速阶段，住房需求强劲

• 我国城镇化正沿着纳瑟姆曲线进入加速阶段，2012年城镇化率为52.57%，预计2024年突破70%。
• 住房需求包括刚性需求、改善需求、被动需求和投资需求，其中刚性与改善需求主导。
• 刚性需求主要受居民购买力和房价影响，改善需求则由置换、投资回报率等决定。
• 2012年为刚性需求峰值年，2013年仍维持高位，预计未来将逐步释放。
• 被动需求由棚户区改造等政策推动，但增长不具可持续性。
• 投资需求受政策抑制，但若政策放松，仍有较大潜力。

2. 土地城镇化加快，行业供给弹性大

• 我国城镇化由政府主导，土地城镇化速度显著快于人口城镇化，2011年城市建成区面积增长116%，而人口增长仅85%。
• 房地产行业景气度回升，2013年4月国房景气指数达97.35，预计未来仍将回升。
• 新开工面积由负转正，2013年1-4月同比增长1.9%，房地产投资增速加快，预计全年增速约25%。
• 施工面积维持高位，行业供给弹性大，房企拿地积极，土地储备增加，进一步提升供给能力。

3. 加速城镇化下房价上涨是铁律

• 城镇化推动房价上涨，从美国、日本、韩国经验看，城镇化率每提高1%，房价上涨明显。
• 中国城镇化对房价的影响低于美国，高于日韩，每提高1%，房价上涨25.74点。
• 2013年房地产市场呈现“量价齐升”趋势，下半年房价上涨为大概率事件。

4. 房地产调控“央紧地松”，政策重估或将启动

• 中央调控严格，地方政府执行不力，呈现“央紧地松”特点。
• 房价上涨超过15%将触发新一轮政策调控，2013年“新新国五条”进一步强化限购、限贷和房产税等调控手段。
• 政策重估或将启动，但影响有限，市场预期未发生根本变化。

5. 新型城镇化来临，二三线城市受益

• 新型城镇化强调集约、智能、绿色、低碳，以城市群为载体，推动区域发展。
• 长江中游城市群和成渝城市群将成为未来房地产发展的亮点。
• 重点推荐行业龙头（如招商、保利、万科）和区域龙头（如金科、中天城投、滨江集团）。

6. 再融资短期难以放开，政策影响板块走势

• 房企再融资受政策限制，短期内难以放开，但涉房企业“闯关”可能性较大。
• 再融资传闻对板块走势有显著影响，是2013年房地产板块走强的重要驱动因素。
• 虽然再融资可能被否决或延迟，但融资渠道仍较为畅通，融资成本下降。

关键信息

行业基本面

• 销售面积、均价、新开工面积、投资完成额等指标持续改善。
• 库存压力下降，住宅待售面积增速放缓，整体去库存压力不大。
• 预收账款增加，业绩锁定性强，行业估值处于历史低位。

政策导向

• 房地产调控政策呈现“央紧地松”特点，地方政府执行力度有限。
• 政策重估或将启动，房价上涨将促使新一轮调控政策出台。
• “新新国五条”强化限购、限贷、房产税等手段，抑制投资性需求。

投资主线

• 城镇化：城市群崛起将带动房地产需求，重点城市受益。
• 再融资：涉房企业再融资可能成功，房企再融资仍受限制，但未来有望放开。

投资建议

• 推荐行业龙头和区域龙头，如万科A、保利地产、招商地产、金地集团、金科股份、中天城投、滨江集团、苏宁环球等。
• 给予行业“增持”评级，板块估值安全边际高，具备投资价值。

估值与市场表现

• 房地产行业静态PE约12.85倍，PB约1.89倍，处于历史低位。
• 龙头企业估值更具吸引力，静态PE约9.50倍，PB约1.76倍。
• 多家公司股价较NAV折价率在30%以上，部分公司折价率超40%。

结论

2013年房地产行业处于城镇化加速阶段，住房需求强劲，政策调控虽严格但执行有限，行业基本面持续改善，估值安全边际高。城镇化与再融资是下半年的两大投资主线，政策重估可能启动，但房价上涨仍是大概率事件。建议重点关注行业龙头和区域龙头，并持续关注政策动向与再融资进展。