20130513-东方证券-新型城镇化系列专题之四_土地改革-新城镇化的突破点_38页_1mb

土地改革：新城镇化的突破点

核心内容

土地制度改革是新型城镇化顶层设计的重要突破点之一。过去十多年的城镇化主要表现为“土地城镇化”，这种模式加剧了城乡利益矛盾，不可持续。新型城镇化回归“人口城镇化”，核心是有序推进现有2亿多和每年新增1000多万农民工的完全市民化，统筹推进户籍制度改革和基本公共服务均等化，保障农民合法的土地财产收益权。

主要观点

• 土地城镇化问题：土地城镇化速度远超人口城镇化，导致城乡利益矛盾加剧，是一种不可持续的模式。
• 土地财政转型：土地出让成本上升，土地出让收益空间收窄，土地流转交易税费逐年攀升，成为地方财政的重要来源。
• 土地制度改革方向：集体建设用地入市和自由流转成为土地政策改革的大方向，将为地方政府带来新的税收来源。
• 财税体制改革：解决地方政府资金困境需要通过房产税、土地流转税费、地方债券融资等非土地信用方式。
• 存量土地再优化：通过存量土地的集约化利用，如“三旧改造”模式，可以为城镇化建设提供资金来源。

关键信息

• 土地供给约束：中国适合建设的土地不足20%，且耕地占80%。
• 土地制度瓶颈：土地供给受自然禀赋、土地管理制度、建设用地指标和地方政府“饿地政策”四方面制约。
• 土地财政现状：土地出让收入占地方财政收入比例逐年下降，土地相关税收占地方财政收入比例上升，已超过土地出让收入。
• 土地确权与流转：土地确权是土地流转和农业规模化经营的基础，需逐步确权和放行集体建设用地入市。
• 农业现代化：农地使用权流转是实现农业现代化和规模化经营的关键，将促进生产效率提升和农业产业盈利改善。

投资机会

• 地产类上市公司：新型城镇化将推动中小城镇和卫星城镇土地开发，带来地产类公司的投资机会。
• 土地储备企业：集体建设用地流转将提升土地价值，增加土地储备企业的投资价值。
• 农业相关产业链：农田水利建设、农业机械农资产业链、农业服务流通等将受益于农地流转和规模化经营。

风险提示

• 政策推进不及预期：土地改革顶层设计进展可能低于预期。
• 新问题和风险：改革过程中可能出现新的问题和风险，需谨慎应对。

土地制度改革路径

• 征地制度与增值收益分配：逐步确权和放行集体建设用地入市，统筹城乡结合部改造。
• 农地使用权流转：推动农地使用权合法流转，促进农业规模化、集约化经营。

土地利用与权利分类

• 土地利用分类：包括农用地和建设用地，农用地以耕地为主，建设用地包括城镇和集体建设用地。
• 土地权利分类：包括土地所有权、使用权，其中集体土地使用权流转是关键。

土地结构调整

• 存量土地再优化：通过工业用地调整、开发区重整等方式提高土地利用率，释放商住用地。
• “三旧改造”模式：广东经验将有望在全国推广，为地方政府提供新的财政收入来源。

政策推演

• 农用地流转：鼓励、引导、促进，以实现农业现代化。
• 集体建设用地流转：严控、规范、审慎推进，以平衡各方利益。
• 土地确权过程：从所有权到建设用地使用权，再到农地使用权，逐步推进。

国际视角

• 土地所有制比较：各国土地所有制形式多样，包括私有、国有、集体所有等。
• 农地制度变革：如美国的农地兼并、英国的圈地运动等，为土地流转提供参考。
• 土地流转变革历程：各国土地流转经历不同阶段，逐步实现市场化。

图表与数据

• 图1：新型城镇化的关注核心在存量“半城市化”人口的“市民化”。
• 图2：农村居民家庭人均年纯收入构成。
• 图3：土地出让收入占地方财政收入情况。
• 图4：土地出让面积和平均价格。
• 图5：土地利用分类（按所有权）。
• 图6：不同地不同权下的土地级差。
• 图7：土地权利分类与产业焦点。
• 图8：中国各类型土地占比（2008）。
• 图9：城市与集体建设用地（2003-2008）。
• 图10：国有建设用地出让面积（1999-2012）。
• 图11：地方财政被土地出让收入绑架（1999-2012）。
• 图12：土地出让收入安排的支出（2010）。
• 图13：土地出让收入安排的支出（2011）。
• 图14：土地税收占地方财政收入比例不断提高。
• 图15：地方政府税收收入构成变化。
• 图16：国有建设用地供应情况（2008-2012）。
• 图17：全国105个主要监测城市地价。

表格数据

• 表1：土地一级类和二级类划分及对应权利。
• 表2：房价与住房用地供应计划。
• 表3：土地出让的收支情况对比。
• 表4：341个国家级开发区的土地利用情况。
• 表5：不同地区农地流转市场的差异。
• 表6：参与土地流转的农民频数分布。
• 表7：中国农村土地承包经营及管理情况统计 (2009-2011)。
• 表8：集体建设用地流转管制的演变。
• 表9：政策推动农地承包经营权自发流转的力度不断加强。
• 表10：深圳模式 (“1+6” 文件)。
• 表11：各国土地所有制形式比较。

结论

土地制度改革是新型城镇化的关键，将推动城市建设用地和农村建设用地的合理配置，促进农民市民化和农业现代化。通过完善财税制度、推进土地确权和流转、优化存量土地利用，将有助于实现可持续的城镇化发展。