20220814-国金证券-房地产行业研究_7月信贷持续疲弱_宽松落地旨在提振信心_18页_2mb

资源与环境研究中心房地产行业周报总结

核心内容概述

本报告分析了2022年8月房地产市场动态及政策变化，重点讨论了市场表现、信贷情况、土地市场、新房与二手房成交数据、政策影响及投资建议等方面。

主要观点

• 市场表现：本周A股房地产板块上涨1.7%，港股房地产板块下跌1.8%。物业板块整体表现较弱，恒生物业服务及管理指数下跌1.9%。
• 信贷疲弱：7月居民中长期新增人民币贷款同比减少62.6%，反映购房意愿不足，居民更倾向还贷。
• 宽松政策：南京取消“认房又认贷”，多地出台政策以提振市场信心。北京、广州、杭州、廊坊等城市也相继推出宽松措施。
• 土地市场：全国300城宅地成交面积持续下滑，周环比下降62%，同比减少59%。但华润置地、保利发展等房企在权益拿地上仍居前列。
• 新房成交：35城新房成交面积329万平米，周环比和周同比均下降，其中三四线城市降幅最大。
• 二手房成交：15城二手房成交面积154万平米，周环比微降，但周同比上升。二线城市和三四线城市表现优于一线城市。
• 投资建议：建议关注改善型房企（如绿城中国、建发国际集团、滨江集团）及房产交易平台（如贝壳）和抗风险能力强的商管龙头（如华润万象生活）。
• 风险提示：宽松政策效果不佳、三四线城市恢复乏力、多家房企债务违约可能对市场信心造成更大冲击。

关键信息汇总

市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：1854
• 沪深300指数：4191
• 上证指数：3277
• 深证成指：12419
• 中小板综指：12989

土地成交

• 全国300城单周宅地成交建面：344万平方米，平均溢价率2%
• 全国300城累计宅地成交建面：28409万平方米，累计同比-48%
• 权益拿地金额前五房企：华润置地（600亿元）、保利发展（467亿元）、招商蛇口（463亿元）、中国海外发展（392亿元）、滨江集团（392亿元）

新房成交

• 全国35城周成交面积：329万平方米，周环比-24%，周同比-38%
• 一线城市：周环比-24%，周同比-26%
• 二线城市：周环比-24%，周同比-39%
• 三四线城市：周环比-23%，周同比-53%

二手房成交

• 全国15城周成交面积：154万平方米，周环比-1%，周同比+7%
• 一线城市：周环比-4%，周同比-23%
• 二线城市：周环比+0%，周同比+20%
• 三四线城市：周环比-1%，周同比+24%

政策动态

• 南京：取消“认房又认贷”，首付比例调整。
• 廊坊：取消限购政策，推动房地产业良性循环。
• 新余：购房补贴政策。
• 连云港：上调公积金贷款额度。
• 湛江：下调首次购房首付比例至20%。
• 长春：对进城农民和人才提供购房补贴。
• 深圳：对物业企业提供疫情补贴。

公司动态

• 保利发展：7月签约面积和金额均下降。
• 中国金茂：销售数据同比下滑。
• 正荣地产：上半年亏损，销售均价下降。
• 建业地产：偿还票据，销售数据同比下滑。
• 弘阳地产：上半年亏损，销售均价下降。
• 滨江服务：上半年净利润增长。
• 越秀服务：收入和在管面积增长。
• 金茂服务：净利润大幅增长。
• 和泓服务：净利润增长。
• 佳兆业美好：净利润下降，受宏观经济影响。

估值情况

• A股地产PE-TTM：平均值为13.9，中位值为8.1
• 港股地产PE-TTM：平均值为14.0，中位值为6.6
• 港股物业股PE-TTM：平均值为3.2，中位值为2.6
• 重点公司估值：
  • 万科A：买入，市值1823亿元，PE-TTM为7.3
  • 保利发展：买入，市值1861亿元，PE-TTM为5.2
  • 招商蛇口：买入，市值1052亿元，PE-TTM为8.1
  • 建发股份：买入，市值325亿元，PE-TTM为4.2
  • 滨江集团：买入，市值267亿元，PE-TTM为5.1
  • 绿城中国：买入，市值310亿元，PE-TTM为3.1
  • 建发国际集团：买入，市值235亿元，PE-TTM为3.3
  • 贝壳：买入，市值1288亿元，PE-TTM为25.2
  • 金科服务：买入，市值61亿元，PE-TTM为2.6
  • 建业新生活：买入，市值36亿元，PE-TTM为3.2
  • 碧桂园服务：买入，市值422亿元，PE-TTM为4.8
  • 华润万象生活：买入，市值669亿元，PE-TTM为23.6
  • 旭辉永升服务：买入，市值68亿元，PE-TTM为5.9

投资建议

• 推荐公司：改善型房企（如绿城中国、建发国际集团、滨江集团）及房产交易平台（如贝壳）和抗风险能力强的商管龙头（如华润万象生活）。
• 投资评级说明：
  • 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上
  • 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%
  • 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%
  • 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上

风险提示

• 宽松政策效果不佳：若政策提振市场信心不足，销售将持续低迷。
• 三四线城市恢复弱：缺乏有效刺激，市场恢复乏力。
• 房企债务违约：多家房企出现债务违约，对市场信心构成冲击。

结论

房地产市场整体仍处于低迷状态，需求侧政策持续宽松，但市场信心恢复仍需时间。改善型房企及具备抗风险能力的商管企业有望受益于市场复苏，但需警惕政策效果不佳及三四线城市恢复乏力的风险。