20220806-亿翰智库-7月房地产行业月报（第49期）_销售回落_信心转弱_政策宽松升级可期_32页_1mb

2022年7月房地产行业月报总结

核心内容概述

2022年7月，中国房地产行业整体呈现销售回落、信心转弱、土地市场低迷的态势。行业政策以稳定市场、保交楼为核心，政策宽松重心在需求端，供给端则通过加强监管和探索纾困方案来保障项目交付。住宅市场在停贷潮影响下成交缩量，三季度市场仍维持冷淡局面，但政策放松有望带动改善型需求释放。土地市场供应走低，受资金不足制约，成交面积和溢价率同步下行，流拍地块主要集中在库存较高的区域。企业经营方面，国企销售优势更加明显，民企债务展期成为常态，资本市场和融资环境持续承压。

主要观点

• 政策宽松重心在需求端：中央政治局会议强调稳地产，提出用足用好政策工具箱，支持刚需和改善性住房需求，预计政策放松力度将在三季度加大。
• 保交楼成为地方政府重点任务：停贷风波冲击居民信心，保交楼成为市场关注焦点，地方政府和金融机构需协同推动项目复工。
• 住宅市场冷淡：7月全国商品住宅销售面积同比下降32.6%，环比下降24.8%，市场热度回落，预计四季度有望小幅回暖。
• 土地市场低迷：7月住宅用地供应和成交面积均大幅下降，仅合肥同比上升44%，多数城市降幅显著，流拍地块集中在库存高、去化慢区域。
• 企业表现分化：国央企销售优于民企，且趋势背离；民企债务展期成为常态，融资压力持续，资本市场表现疲软。

关键信息

行业政策

• 730中央政治局会议强调“房住不炒”与“稳地产”并重。
• 需求端：政策工具箱将进一步释放，限购、限贷、限售逐步放宽，重点支持刚需和改善型需求。
• 供给端：保交楼成为地方政府主动推动的任务，通过加强预售资金监管和探索多种纾困方案来解决项目停工问题。
• 建议：从国家层面提供初始信用和建立协调机制，推动市场化、法治化解决保交楼问题。

住宅市场

• 销售面积：7月全国商品住宅销售面积为1870.8万平米，同比和环比均大幅下降。
• 各能级城市表现：
  • 一线城市：同比-4.6%，环比-12.3%
  • 核心二线城市：同比-34.4%，环比-30.7%
  • 普通二线城市：同比-27.8%，环比-23.3%
  • 三四线城市：同比-47.2%，环比-21.5%
• 去化周期：全国40城去化周期维持高位，预计四季度若市场恢复，去化周期将逐步下降。

土地市场

• 土地供应：7月全国住宅用地供应面积为8613.3万平米，同比和环比分别下降49%和30%。
• 各能级城市供应情况：
  • 一线城市：同比-36%，环比-53%
  • 核心二线城市：同比-87%，环比-81%
  • 普通二线城市：同比-53%，环比-24%
  • 三四线城市：同比-37%，环比-16%
• 土地成交：7月全国住宅用地成交面积为7298.6万平米，同比和环比分别下降35%和34%。
• 溢价率：
  • 一线城市：4.9%，环比下降0.1个百分点
  • 核心二线城市：3.0%，环比下降1.3个百分点
  • 普通二线城市：1.1%，环比下降2.6个百分点
  • 三四线城市：3.9%，环比下降0.8个百分点
• 流拍情况：三四线城市流拍宗数最多（122宗），面积达738.7万平米，同比和环比分别下降52%和56%。

企业表现

• 投资情况：7月房企拿地规模环比下降23.3%，同比增长22.7%，平均溢价率3.5%。国企拿地力度持续增强，民企投资再转弱。
• 销售情况：TOP200房企7月总销售额环比下降27.8%，同比下降41.9%。国央企销售优于民企，趋势背离。
• 融资情况：境内债融资相对稳定，但海外债展期成常态，房企股价下跌，房地产指数单月下跌4.6%。
• 企业性质表现：
  • 国央企：7月销售额同比下降14.3%，较6月收窄4.6个百分点
  • 民企：7月销售额同比下降50.3%，较6月扩大2.9个百分点

总结

2022年7月，房地产行业整体表现疲软，政策宽松重心在需求端，供给端则聚焦于保交楼。住宅市场成交缩量，三四线城市表现尤为低迷，政策放松和项目复工是市场恢复的关键。土地市场供应和成交面积同步下降，流拍现象普遍，反映出房企资金紧张。企业经营方面，国央企销售表现优于民企，而民企面临债务展期和融资压力。展望三季度，政策放松力度有望加大，四季度市场恢复预期增强，但短期内居民信心仍受挫，市场整体仍处于冷淡状态。