20230901-浙商证券-宏观专题研究_地产金融政策出现重要边际变化_3页_386kb

地产金融政策出现重要边际变化总结

核心政策调整内容

1. 存量首套房贷利率下调

   • 人民银行、国家金融监督管理总局8月31日发布通知允许存量首套住房贷款利率调整。
   • 调整方式有两种：新发放贷款置换存量贷款，或直接协商变更合同利率。
   • 调整幅度不高于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限，并限定在LPR基础上加点幅度不得低于原发放时的政策下限。
   • 预计全国平均首套按揭利率下调幅度50-80BP，三四线城市受益更大。

2. 下调首付比例和二套房贷款利率下限

   • 首套房最低首付比例统一为不低于20%，二套房统一为不低于30%，不再区分限购城市。
   • 二套房贷款利率下限从 LPR+60BP 下调至 LPR+20BP，下调幅度达40BP。
   • 各地区及金融机构拥有一定自主权。

3. 一线城市放松认房不认贷政策

   • 北上广深中已有广州、深圳公布认房不认贷政策。
   • 预计北京、上海也将跟进，以释放刚需和改善性购房需求。

政策影响分析

• 居民层面：利率下调有助于减轻借款人利息负担，增加消费预期，减少提前还贷行为；下调首付比例与二套房贷款利率能降低购房门槛，释放购房需求。
• 市场预期与销售：有助于提振地产销售，改善市场预期，但由于政策落地有滞后性，地产投资的全面恢复尚需时间。
• 投资方向：短期内地产投资修复将更多依赖城市更新和城中村改造，这可能成为稳定投资的重要组成部分。

其他经济背景

• 流动性宽松预期：近年下半年货币政策存在降准、降息空间，无风险收益率下行走势可能继续。
• 居民大体量超额储蓄：这些储蓄淤积金融体系，是导致流动性过剩和后续股市增量资金不确定性的原因。

风险提示

• 居民盈利、消费及购房情绪恶化；
• 经济基本面承受压力；
• 政策效果不及市场预期。

投资建议

• 短期内，地产投资借力于城市更新与城中村改造，央国企将成为此类投资主体，银行信贷支持为关键资金来源。
• 中长期看，流动性宽松仍是驱动“股债双牛”格局的核心逻辑。

法律声明

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