中国银河“总量和政策”团队联合解读：如何理解近期地产政策加速松绑及其影响？-20230901-银河证券-26页_1mb

近期地产政策松绑及其影响分析

核心内容

2023年8月，中国房地产政策出现加速松绑趋势，主要包括“认房不认贷”和存量房贷利率下调。这些政策旨在扭转市场预期、托底房价、改善房地产流动性，并带动市场信心恢复，从而对宏观经济和资本市场产生积极影响。

主要观点

1. 政策背景：

   • 8月25日住建部、人民银行、金融监管总局联合发布“认房不认贷”政策，随后广州和深圳也跟进实施。
   • 8月31日，人民银行和金融监管总局发布两项政策，统一首套和二套住房贷款的最低首付比例为20%和30%，并调整二套住房贷款利率下限为LPR+20BP，首套仍为LPR-20BP。

2. 政策影响：

   • “认房不认贷”政策主要惠及本地置换群体和异地刚需群体，预计在2023年和2024年分别拉动GDP上行0.17%和0.18%。
   • 存量房贷利率下调有助于降低居民购房成本，释放消费潜力，预计第一年累计节约利息约1866亿元，带动社会零售消费品总额增长约1.77%。

3. 经济影响：

   • 房地产持续低迷对固定资产投资、地方财政收入、居民消费及货币政策效果产生负面影响。
   • 政策调整有助于遏制房地产下行趋势，改善市场流动性，恢复市场信心，对经济复苏具有重要意义。

4. 市场效应：

   • 历史数据显示，房地产利好政策对A股市场影响有限，但对银行业和房地产产业链（如钢铁、建筑材料、建筑装饰、家电）有明显提振效果。
   • 2023年7月中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”，标志着政策调整的开始。

关键信息

• “认房不认贷”政策：

  • 执行后，居民家庭名下无房即可享受首套房信贷政策。
  • 首付比例最低可从30%降至20%，贷款利率可降低60BP。
  • 重点城市包括北京、上海、广州、深圳等，预计带动成交面积增加42.1%。

• 存量房贷利率调整：

  • 重点解决新增与存量房贷利率差距大的问题。
  • 若统一下调100BP，预计第一年节约利息约1866亿元，释放资金约1.7万亿元。
  • 释放资金中约25%用于消费，带动社会零售消费品总额增长约1.77%。

• 经济拉动测算：

  • 认房不认贷政策在2023年拉动GDP上行0.17%，2024年拉动GDP上行0.18%。
  • 存量房贷利率下调在2023年拉动GDP上行0.13%，2024年拉动GDP上行0.15%。

• 政策效果分析：

  • 历史数据显示，房地产利好政策对销售面积和均价的提振效果存在滞后性。
  • 对A股市场影响不显著，但对银行业及房地产相关产业链有明显提振作用。

政策效果与市场反应

• 短期影响：

  • 历次房地产利好政策对上证指数影响不显著，仅在2015年9月和2023年7月出现负收益率。
  • 对银行指数有刺激效应，其余六轮政策均带来上涨。

• 长期影响：

  • 政策调整有助于推动市场整体回暖，尤其对银行业和房地产产业链有明显提振作用。
  • 适度拉长时间维度，地产政策对市场有积极作用，有助于经济复苏。

风险提示

• 国内政策时滞可能影响政策效果。
• 海外经济衰退可能对房地产市场造成压力。

总结

近期房地产政策的松绑，特别是“认房不认贷”和存量房贷利率调整，旨在扭转市场预期，改善房地产流动性，恢复市场信心。虽然对GDP的拉动幅度不大，但作为增量政策，其效果具有持续性和累积性，对房地产市场和相关产业链具有积极影响。政策的实施有助于稳定居民消费和投资意愿，为经济复苏提供支持。