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恒大列传（2018-2021年）

核心内容概述

恒大集团在2018-2021年间经历了从快速扩张到多元化布局，再到全面降负债的战略转型。此期间，公司聚焦地产业务，同时积极推进新能源车、文旅、健康等多元化业务，但因过度扩张导致负债率攀升，最终被迫采取大规模资产出售与股权融资措施以缓解债务压力。

主要观点

• 2018年：恒大财报表现良好，净利润增长显著，负债率下降，宣布“三年目标”并大额派息。同时，公司加快新能源车布局，入股FF和广汇集团，启动高息美元债发行。
• 2019年：继续推进全员营销，提高销售业绩，新能源车投资全面加速，增持盛京银行。公司进一步拓展海外合作，与多个国家及企业签订战略合作协议。
• 2020-2021年：多元化全面放缓，公司重心转向“降负债”，通过资产出售和股权融资缓解债务压力。在“求助信”事件后，公司与战略投资者达成协议，部分战投转为普通股，同时加大股权融资力度。

关键信息

2018年

• 地产业务：

  • 2017年合约销售额达5009.6亿，超额完成年度目标。
  • 2018年半年报净利润达530亿元，同比增长129.3%。
  • 2018年9月股东大会批准分派2016及2017年两个财政年度股息，总额超147亿元。

• 多元化业务：

  • 6月以67.46亿港元入股FF，成为第一大股东。
  • 9月以144.9亿元入股广汇集团，持股约41%。
  • 12月与FF达成和解协议，公司持有FF境内相关资产（作价2亿美元），剩余投资折算为FF 32%优先股权。

• 融资：

  • 10月-11月合计发行28亿美元债，票息达11%-13.75%。
  • 3月召开合作伙伴峰会，吸引苏宁、正威国际、山东高速等企业参与。

2019年

• 地产业务：

  • 2018年合约销售额达5513.4亿元，同比增长10.1%。
  • 2019年2月启动第二轮“全员营销”，住宅和商铺分别给予9折和8折优惠。
  • 12月派发2018年度股息，总额超200亿元。

• 多元化业务：

  • 1月以9.3亿美元收购NEVS 51%股权，获得多数董事席位。
  • 1月入股卡耐新能源，持股58%。
  • 1月与柯尼塞格成立合资公司，注资1.5亿美元。
  • 3月收购荷兰e-Traction公司，获得轮毂电机技术。
  • 5月全资收购英国Protean公司，获得乘用车轮毂电机技术。
  • 7月与德国hofer动力总成集团签订战略合作协议，与国家电网成立合资公司。
  • 6月增持盛京银行股份至约36.40%，总价132亿元。

• 融资：

  • 1-4月发行合计60亿美元优先票据，利率6.25%-10.5%。
  • 4-5月在境内发行200亿小公募，并申请发行110亿私募公司债。
  • 6月浦发银行提供600亿元综合授信。

2020-2021年

第一阶段（2020年1月-9月）

• 战投延期：恒大地产第一批及第二批700亿战投同意延期回购，延期至2021年1月31日前。
• 利润下降：2019年核心利润408.2亿元，同比下降48%；净负债率升至159.3%。
• 降负债战略：许家印宣布全面实施“高增长、控规模、降负债”战略。
• 物业和汽车引战：7月计划拆分物业管理业务上市；8月引入235亿港元战略投资；9月启动新一轮“全员营销”，住宅全线7折。

第二阶段（2020年9月-2021年5月）

• “求助信”流出：9月24日，恒大发布求助信，指出若无法借壳上市，将面临1300亿战投本金和137亿分红的压力。
• 战投转普通股：9月29日，公司公告863亿战投同意转为普通股，剩余战投正在商谈。
• 资产出售与股权融资：
  • 10月配售股份融资约42.56亿港元。
  • 11月转让广汇能源股权，价款148.5亿元。
  • 12月恒大物业上市，募资140.8亿港元。
  • 2021年3月房车宝引入战投募资163.5亿港元。
  • 2021年5月配售恒大汽车股份，每股40.92港元，筹集资金。

第三阶段（2021年6月至今）

• 负面舆情增多：6月后，公司涉及票据逾期、诉讼、土地款延缴等负面新闻。
• 信用评级下调：
  • 6月9日，中诚信将恒大地产主体及部分债项列入评级观察名单。
  • 6月22日，惠誉将公司评级从“B+”下调至“B”，展望“负面”。
  • 6月30日，穆迪将公司评级下调至“B2”，可能进一步下调。
  • 7月26日，标普将公司评级由“B+”降至“B-”。
  • 7月27日，中诚信评级展望调整为负面。
  • 7月28日，惠誉将公司评级由“B”下调至“CCC+”，展望“负面”。
• 加速资产出售：
  • 6月转让恒腾网络7.39亿股，总价44.33亿港元。
  • 6月转让嘉凯城29.9%股份，价款约27.62亿元。
  • 8月再次出售恒腾网络股权，总价32.5亿港元。
  • 8月转让深圳高新投股权，7.08%股权转让予万科旗下子公司。

风险提示

• 信息披露不完整
• 房地产调控政策超预期，可能对恒大造成重大影响

附录

• 图表目录：

  • 图1：恒大时间轴（2018年）
  • 图2：恒大时间轴（2019年）
  • 图3：恒大时间轴（2020年1-9月）
  • 图4：恒大时间轴（2020年9月-2021年5月）
  • 图5：恒大时间轴（2021年6月以来）

• 相关报告：

  • 近期房地产政策脉络梳理（2021年6月-7月）

分析师声明

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