房企史记：富力列传（2014-2021）_13页_1mb

富力地产发展路径总结（2014-2021）

核心内容概览

富力地产自1994年成立以来，经历了从旧改项目起步到全国化布局，再到面对行业调整的全过程。2014年以来，公司发展路径可分为三个阶段：行业下行周期中销售和拿地放缓（2014-2015年）、销售表现较好，投资策略转向积极（2016-2018年）、销售、投资降速，多途径降杠杆（2019-2021年）。本文对这三年间的发展路径进行复盘，重点分析其在销售、投资、融资及杠杆管理方面的策略变化。

主要观点与关键信息

一、2014-2015年：行业下行周期中销售和拿地放缓

• 销售表现：公司权益销售金额均为544亿元，销售目标完成率分别为90.7%和100.0%，销售增速由28.8%降至0.0%。
• 拿地策略：新增土储权益建面从2013年的2090万方大幅下降至2014年的231.7万方和2015年的360.5万方，拿地多为已有项目扩建。
• 杠杆变化：净负债率由2013年末的116.9%升至2015年末的168.7%，现金短债比由1下降至0.4。
• 融资环境：融资仍相对顺畅，发债成本处于低位，2015年筹备A股上市，但最终于2020年撤回申请。

二、2016-2018年：销售表现较好，投资策略转向积极

• 销售增长：权益销售金额从608.6亿元增长至1310.6亿元，2018年销售额增速达60.1%，位列克尔瑞权益口径前15。
• 投资布局：拿地强度从2015年的9.1%上升至2017年的71.4%，2017年新增土储权益建面达1811.2万平方米，其中收并购拿地占比达56.2%。
• 酒店业务：2017年收购73家万达酒店，交易代价189.55亿元，酒店业务收入从2017年的70.3亿元增长至2018年的70.2亿元。
• 融资情况：2016年为融资量、价、期限最优的一年，融资成本为历史较低，非标及永续债融资占比大幅下降，但2017年下半年起融资边际转弱。

三、2019-2021年：销售、投资降速，多途径降杠杆

• 销售趋缓：2019年、2020年权益销售金额分别为1382.0亿元、1387.9亿元，同比增长5.4%、0.4%，销售目标完成率分别为86.4%、91.3%。
• 拿地策略：拿地强度从2019年的17.1%降至2021H1的3.1%，2019年拿地集中三四线城市，2020年一二线占比提升。
• 旧改转化：2019年、2020年转化旧改项目179万方、130万方，其中2020年新增土储中来自旧改的比重超三成，主要位于广州。
• 降杠杆措施：通过缩减拿地、加大股权融资（2020年H股配售募资24.98亿港元）和资产出售（如广州物流园、郑州项目、旧改项目等）多途径压降有息负债，2020年、2021H1有息负债环比下降19.0%、10.3%。

风险提示

• 信息披露不完整，可能影响数据准确性。
• 数据口径可能存在偏差，需谨慎对待。
• 房地产调控政策超预期可能对公司发展产生影响。

关键图表与数据

总结

富力地产在2014-2021年间经历了从销售放缓到投资加速，再到降杠杆的转变。公司通过调整区域布局、加强旧改项目转化、收并购及资产出售等手段，逐步应对行业变化和政策调控，以维持财务健康和业务可持续发展。尽管面临融资环境收紧和销售增速放缓的挑战，富力仍通过多种方式优化资本结构，降低杠杆率。