20210930-安信证券-房企史记_富力列传（2014-2021）_13页_1mb

富力地产2014-2021年发展路径总结

核心内容概述

富力地产自1994年在广州成立以来，逐步发展成为一家全国性房地产企业，经历了2014-2021年的多个发展阶段，包括行业下行周期中销售和拿地放缓、行业复苏期投资加速、以及近年来的降杠杆策略。

主要发展阶段

2014-2015年：行业下行周期中销售和拿地放缓

• 销售表现：2014年和2015年权益销售金额均为544亿元，销售目标完成率分别为90.7%和100.0%，销售增速从28.8%降至0.0%。
• 拿地策略：新增土储权益建面分别为231.7万方和360.5万方，相比2013年明显减少，拿地多为已有项目扩建。
• 杠杆率变化：净负债率由2013年末的116.9%升至2015年末的168.7%，现金短债比下降至0.4。
• 融资情况：受益于宽松的融资环境，融资仍相对顺畅，发债成本处低位。2015年筹备A股上市，但于2020年撤回申请。

2016-2018年：销售表现较好，投资策略转向积极

• 销售增长：2016-2018年权益销售金额分别为608.6亿、818.6亿、1310.6亿，销售目标完成率均较高，2018年销售额增速达60.1%，权益销售金额排名前15。
• 投资策略：2016年从拿地观望期中走出，7月起在宁波、无锡、杭州等热门城市拿地。2017年拿地强度升至71.4%，新增土储权益建面达1811.2万平方米，收并购拿地权益建面占比56.2%，为近年最高。
• 酒店业务：2017年以189.55亿元收购73家万达酒店，酒店业务收入从2017年的70.3亿元增至2018年的70.2亿元，2019-2020年有所下降。
• 融资情况：2016年为融资量、价、期限最优的一年，有息负债年增速在10%以上，融资成本较低。2017年下半年起融资边际转弱，2018年平均发债期限缩短至1.0年，票面利率上升至6.37%。

2019-2021年：销售、投资降速，多途径降杠杆

• 销售回落：2019年和2020年权益销售金额分别为1382.0亿元和1387.9亿元，销售目标完成率分别为86.4%和91.3%，销售增速趋于回落。
• 拿地减少：2019-2021H1权益拿地金额分别为244.0亿元、118.0亿元、20.0亿元，拿地强度分别为17.1%、8.5%、3.1%。
• 旧改项目转化：2019年和2020年分别转化旧改项目179万方和130万方，其中2020年新增土储中来自旧改的比重超三成，主要位于广州。
• 降杠杆措施：通过减少拿地、加大股权融资（2020年H股配售募资24.98亿港元）、资产出售（如旧改项目股权、广州物流园股权等）等多途径压降有息负债。

关键信息

• 2014-2015年：公司销售和拿地放缓，杠杆率上升，但融资仍较顺畅。
• 2016-2018年：公司销售表现良好，投资策略转向积极，拿地强度和收并购比例显著提升，酒店业务成为新增长点。
• 2019-2021年：公司销售和投资增速放缓，积极降杠杆，通过股权融资和资产出售等方式优化财务结构。

风险提示

• 信息披露不完整
• 数据口径偏差
• 房地产调控超预期

图表目录

• 图1：2014-2015年销售增速回落
• 图2：2014-2015年广州和北京销售贡献较高
• 图3：2014-2015年公司拿地较少
• 图4：2014-2015年公司杠杆率上升，现金短债比下降
• 图5：2016-2018年公司销售增长势头较好，均完成销售目标
• 图6：2016-2018年北京和广东销售占比下降，山西、浙江、江苏上升
• 图7：2017年公司拿地强度为近年最高
• 图8：2017年新增土储能级分布
• 图9：2017年公司收并购拿地建面占比（含境外拿地）为近年最高
• 图10：公司固定资产2017年上升
• 图11：收购万达酒店城市能级分布
• 图12：公司酒店收购款支付节奏与酒店业务收入变化
• 图13：2018年公司新增土储能级分布
• 图14：2018年公司新增土储城市群分布
• 图15：2018年公司新增土储城市分布
• 图16：2016年为公司境内发债量、价、期限最优的一年
• 图17：2016-2018年公司融资成本相对不高
• 图18：2016年来公司非标及永续债融资占比压缩
• 图19：2019年以来公司销售增速回落
• 图20：公司销售与回款变动
• 图21：2019-2020年公司销售面积分布
• 图22：2019-2020年公司拿地强度处于低位
• 图23：公司历年新增土储（招拍挂部分）能级分布
• 图24：公司境内债净融资走势
• 图25：2019年来公司融资成本上升
• 图26：公司三条红线变化情况

资产出售情况

• 2020年1月：出售郑州两个项目股权予建业地产，代价10亿元。
• 2020年四季度：出售若干旧改项目部分权益，变现约40亿元。
• 2020年11月：出售广州国际机场综合物流园70%股权予黑石集团，代价44.1亿元。
• 2021年9月：股东出售富力物业，同日向公司提供80亿港元免息贷款支持。

数据与分析

• 销售与回款：2019年协议销售现金回款率低于70%，2020年为78%。
• 杠杆率：截至2021H1，剔预资产负债率、净负债率、现金短债比分别为74.9%、123.5%、0.3倍。
• 融资成本：2019年以来融资成本上升，2020年5月穆迪下调评级。

结论

富力地产在2014-2021年间经历了从销售和拿地放缓到投资加速，再到降杠杆的转型过程。公司通过多种策略应对行业变化，包括调整投资方向、优化融资结构、加快旧改项目转化及资产出售等，以降低财务风险并提升运营效率。