20210913-安信证券-房企史记_华夏幸福列传（2014-2021）_15页_1mb

报告摘要

华夏幸福列传（2014-2021）总结

核心内容概述

华夏幸福自2014年起经历快速扩张与政策调控带来的挑战，其发展历程可分为以下几个阶段：

2014-2016年：深耕环京，聚焦产城拿地，基本面总体向好
2017年：环京限购，加速外拓，现金流趋紧，基本面转折
2018年：融资、销售明显走弱，流动性紧张，平安入股
2019-2020年：转型调整，南方业务扩张，布局商业和旧改
2021年：出现财务困境，寻求化解方案

主要观点

2014-2016年：增长迅速，融资顺畅
- 公司在宽松的融资环境中快速发展，非标融资向直接融资转变，融资成本下降。
- 以产业园为基础，重点布局环京地区，尤其是廊坊，销售表现优异。
- 2016年销售金额达到1203.3亿元，目标完成率138.3%，排名第八。
2017年：政策收紧，业务转型
- 环京限购政策出台，公司销售下滑，现金流趋紧。
- 融资环境依然通畅，主体评级上调。
- 产业新城异地扩张加速，但应收款项大幅增长，影响现金流。
2018年：融资困难，销售疲软，平安入股
- 融资成本上升，筹资活动现金流首次为负。
- 销售表现持续下滑，净利润增长放缓。
- 引入平安作为第二大股东，签署对赌协议，公司杠杆率攀升。
2019-2020年：业务转型，南方扩张
- 融资环境有所改善，但整体仍偏弱，发债规模减少。
- 加大南方一二线城市布局，尝试商业和城市更新业务。
- 业务转型效果不佳，销售持续下滑，未能完成对赌协议。
2021年：财务危机爆发
- 流动性紧张，美元债和境内中票相继违约。
- 债务逾期金额不断上升，信用评级持续下调。
- 业绩由盈转亏，公司被迫转让部分项目以缓解资金压力。

关键信息

融资情况

2014-2016年：融资来源拓宽，非标占比压缩，境内债放量，融资成本下降。
2017年：融资规模增长，融资成本降至历史最低，但应收款大幅增加。
2018年：融资成本上升，筹资活动现金流为负，净负债率攀升至216.2%。
2019-2020年：发债利率回落，但融资量压缩，非标融资占比上升，银行贷款占比下降。
2021年：美元债违约，境内中票违约，债务逾期金额达878.99亿元，信用评级持续下调。

拿地情况

2014-2016年：拿地集中于环京地区，尤其是廊坊，拿地金额均低于100亿元。
2017年：产业新城扩张加快，新增21个项目，拿地仍以环京为主。
2018年：拿地重心向南方转移，但京津冀拿地占比下降。
2019-2020年：拿地重心转向南方，但主要为商业综合体项目，开发周期长。
2021年：转让部分项目，如武汉新洲项目、南京江宁地王等。

销售情况

2014-2016年：销售表现良好，尤其是2016年，销售目标完成率138.3%。
2017年：销售金额同增26.5%，但廊坊销售面积下降38.8%。
2018年：销售金额仅增6.9%，廊坊销售面积下降22.7%。
2019-2020年：销售金额大幅回落，2020年销售金额同比下降34.3%。
2021年：上半年销售额降至139.7亿元，利润由盈转亏。

转型与合作

2018年：引入平安，签署对赌协议，承诺净利润增长。
2019-2020年：设立南方总部，布局商业和城市更新，但效果不及预期。
2021年：因未能完成对赌协议，平安对华夏幸福一次性计提182亿元。

风险提示

信息披露不完整：公司未及时披露关键财务信息，引发市场担忧。
房地产调控超预期：政策变化对销售和融资产生重大影响，加剧财务压力。

结论

华夏幸福在2014-2016年实现了快速扩张，但在2017年政策收紧后，公司面临销售和融资双重压力，开始加速外拓和业务转型。然而，转型效果不佳，2018年后公司流动性紧张，净负债率大幅上升。2021年公司财务危机全面爆发，美元债和境内债相继违约，信用评级下调，被迫转让部分项目以缓解资金压力。整体来看，华夏幸福在政策调控和市场变化下经历了从扩张到转型再到危机的转变，反映出房地产行业在调控背景下的挑战与机遇。

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