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联讯证券：2019年房地产投资增速分析总结

核心内容概述

联讯证券分析师李奇霖于2019年8月21日发布报告，分析了房地产投资增速的下行趋势及可能的范围。报告指出，受“房住不炒”政策导向和融资收紧影响，房地产投资增速持续放缓，且存在断崖式下行的风险。同时，报告通过定量测算和情景分析，预测了2019年房地产投资增速的可能区间。

主要观点

1. 政策导向与融资收紧

• 政策基调：7月末政治局会议强调“房住不炒”，房地产不再作为刺激经济的短期手段，房地产投资增速下行趋势更加明确。
• 融资监管：银保监会自4月中下旬开始对房地产企业融资进行严格管控，包括23号文、控制房地产信托业务规模、压制房地产通道业务等，形成了对房地产融资的全面封锁。
• 房贷利率：尽管LPR改革带来小幅“降息”，但监管对个人住房贷款利率进行了限制，防止按揭利率下行。

2. 居民购房意愿与市场影响

• 按揭利率影响：房贷利率的上浮将对居民购房意愿形成抑制，从而影响房地产投资。
• 历史规律：居民中长期贷款增量与按揭利率走势趋同，若房贷利率继续上浮，居民购房意愿将进一步下滑。

关键信息

1. 房地产投资增速预测

• 整体预测：2019年房地产投资增速可能落在 4.4% - 10.1% 的广泛区间内。
• 具体区间：若其他费用增速保持中性（8%），则房地产投资增速可能在 6.1% - 7.4% 之间。
• 建安支出：建安支出增速预计在 5% - 7% 之间，为主要支撑因素。
• 其他费用：其他费用中，土地购置费占87%，增速预计在 5% - 12% 之间。

2. 土地成交价款与房地产投资的关系

• 领先滞后关系：土地成交价款同比增速领先其他费用同比增速约 10-11个月。
• 土地成交价款趋势：2019年7月累计同比增速为 -27%，较2018年末的 18% 显著下滑。
• 三四线城市影响：三四线城市棚改项目开工大幅减少（仅285万套），成为土地成交价款下滑的主要原因。

3. 情景分析

风险提示

• 房地产韧性超预期：若房地产投资增速下行幅度较小，可能对经济内生增长动力产生积极影响，但若下行过快，可能引发资产价格重估风险。
• 建安支出支撑力：建安支出增速受存量项目加快施工支撑，短期内难以大幅下滑，但若竣工增速未改善，支撑力可能减弱。
• 土地购置费下滑：土地成交价款大幅下滑，将拖累房地产投资增速，进一步影响新开工和施工面积。

定量测算方法

• 方法一：整体房地产投资预测，寻找领先指标进行回归分析，但因销售与投资关系失效，难以准确预测。
• 方法二：将房地产投资拆分为建安支出与其他费用（土地购置费为主），分别预测后加总。
• 模型结果：通过土地成交价款领先其他费用10-11个月的模型进行预测，得到房地产投资增速可能的范围。

结论

• 趋势判断：房地产投资增速下行趋势明确，但下行速度和幅度仍存在不确定性。
• 预测结论：2019年房地产投资增速可能在 6.1% - 7.4% 之间，若其他费用增速保持中性。
• 投资建议：不建议使用线性外推思维看待房地产投资走势，需关注政策和市场变化对节奏与速度的影响。

分析师信息

• 姓名：李奇霖
• 职位：联讯证券董事总经理，首席经济学家
• 执业编号：S0300517030002
• 联系方式：010-66235770 / liqilin@lxsec.com

其他重要信息

• 研究报告来源：联讯证券
• 免责声明：本报告基于公开信息，不构成投资建议，投资者需谨慎决策。
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