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联讯证券：房地产投资增速分析总结

核心内容概述

联讯证券分析师李奇霖于2019年8月21日发布报告，分析了房地产投资增速的下行趋势及其背后的原因。报告指出，房地产投资增速下行是多重因素共同作用的结果，包括宏观政策调控、融资环境收紧以及微观层面的市场信号。

主要观点

1. 宏观政策影响

• “房住不炒”政策：自2019年7月政治局会议强调“房住不炒”后，房地产投资增速持续下行。
• 融资管控：银保监会自4月中下旬起，通过23号文、窗口指导和压制通道业务等手段，全面封锁房地产企业融资渠道。
• 房贷利率限制：即使在降息背景下，监管仍对个人住房贷款利率进行限制，抑制居民购房需求。

2. 居民购房意愿下降

• 按揭利率停滞：房贷利率下行趋势的停滞对居民购房意愿形成冲击。
• 历史规律：居民中长期贷款增量与按揭利率走势高度相关，利率上升将导致购房需求进一步萎缩。

3. 微观市场信号

• 棚改规模缩减：2019年棚改开工仅285万套，较2018年大幅减少，成为三四线城市楼市支撑力减弱的主要原因。
• 土地成交价款下滑：2019年7月土地成交价款同比增速为-27%，较2018年末下降45个百分点，反映房企拿地意愿明显收缩。

4. 房地产投资拆分预测

• 其他费用项：占87%的土地购置费增速与土地成交价款高度相关，预计全年增速在5%-12%之间。
• 建安支出项：受新开工面积与施工面积分化影响，传统预测方法不适用，需通过房地产开发资金来源增速进行定性分析。
• 综合情景分析：在建安支出增速5%-7%、其他费用增速8%的基准情况下，预计2019年房地产投资增速为6.1%-7.4%。

关键信息

1. 融资环境收紧

• 监管层对房地产企业融资实施全面封锁，包括限制房地产信托、通道业务及部分房企的资本市场融资。
• 房地产开发资金来源增速面临下行压力，影响建安支出的支撑力度。

2. 土地成交价款与房地产投资的关系

• 土地成交价款同比增速领先其他费用10-11个月，两者具有较强的相关性。
• 土地成交价款下滑主要由三四线城市棚改减少和融资收紧导致。

3. 情景预测结果

• 建安支出增速：预计在5%-9%之间，可能性较大的为5%-7%。
• 其他费用增速：分为悲观（5%）、中性（8%）、乐观（12%）三种情况。
• 房地产投资增速：综合情景分析，全年增速可能在4.4%-10.1%之间，但更可能落在6.1%-7.4%区间。

4. 风险提示

• 房地产韧性超预期可能成为风险点，需警惕投资增速断崖式下行的风险。

图表与数据支持

• 图表1：房贷利率与住房贷款负相关。
• 图表2：居民购房意愿比例下滑。
• 图表3：2015年后房地产销售与开发投资关系失效。
• 图表4：土地成交价款领先其他费用10-11个月。
• 图表5：三四线城市拿地收缩是土地成交价款下滑主因。
• 图表6：土地成交价款领先其他费用10个月与11个月的回归模型结果。
• 图表7：2015年后施工与新开工走势分化。
• 图表8：房地产开发资金来源领先建安支出2-6个月。
• 图表9：不同情境组合下的房地产投资增速预测。

总结

报告指出，房地产投资增速的下行趋势已较为明确，但其速度与节奏仍需关注。通过拆分房地产投资为建安支出与其他费用进行定量测算，得出全年增速可能在6.1%-7.4%之间。同时，报告强调，不应以线性外推的方式看待房地产投资走势，而应结合政策调控、融资环境、市场信号等多方面因素进行综合判断。