2022-12-28-世联评估-世联评估城市快报_深圳_（2022年12月）_34页_2mb

中国房地产市场发展报告（2022年11月）深圳市场分析

一、全国楼市综述

1. 市场表现：11月全国住宅市场继续探底，成交量价环比下滑，部分高能级城市下跌幅度扩大。新房市场观望情绪浓厚，成交量持续低迷，而存量房成交环比小幅上升，成为购房者避险选择。
2. 价格走势：EVS存量住宅加权均价环比下滑0.49%，同比跌幅扩大至0.99%，南北分化明显，南方城市复苏势头优于北方。
3. 政策救市：央行“金融16条”及三支金箭（信贷、债券、股权）相继落地，房企融资端压力略有缓解，但需求端仍受宏观面因素压制。

二、深圳楼市表现

1. 住宅市场
   • 新房市场：11月住宅均价环比跌6.39%，成交量环比降22.18%，主力产品为80-100㎡的刚需房，高价房成交占比低。
   • 存量房：均价同比较13个月连跌，租售比高达724倍，市场信心不足，成交量回暖但活跃度仍低于2020年月均水平。
2. 商业与办公
   商业物业（主要指商务公寓）价跌量升，写字楼成交增速明显，但价格同比显著下行，库存去化周期长达38.6个月。

三、政策导向

1. 金融支持：深圳本月推出非商品房转让、城市更新政策，并进一步放宽限购区域、降低首付比例、推出人才房及租赁补贴。
2. 租赁市场：深圳租金同比下行，保障性租赁住房试点推进，国有资本进入租赁领域。
3. 土地市场：深圳第四批集中供地成交6宗，成交额创年内新高，工业与保障性住房用地供应占比较高。

四、市场展望

短期来看，疫情影响与购房开支高企抑制了消费能力，救市政策尚未显效。后周期或依赖财政底逐步修复，但修复节奏将由区域结构、人口流动及开发商资金链状况决定。预计2023年上半年，南高能级城市可能率先出现成交量价企稳迹象。

注：以上摘要基于原文关键数据与结构提炼，未使用图表，仅用文字结论。如需补充分析维度，请告知。