世联评估-城市快报（深圳）-2021.5-27页_5mb

中国房地产市场发展报告（深圳市场）总结

核心内容概述

本报告聚焦2021年4月深圳房地产市场发展情况，涵盖住宅、商业、办公、租赁市场以及相关政策动态。整体来看，深圳房地产市场在政策调控和市场供需影响下，呈现出“价格平稳，两极分化”的态势，尤其在住宅市场中，核心地段和高能级城市表现强势，而三四线城市则面临销售压力。同时，深圳加大住房供应力度，强化调控措施，推动保障性住房建设，抑制投机行为，促进市场平稳发展。

主要观点与关键信息

一、住宅市场

• 价格与成交量：4月新建住宅均价为60,843元/㎡，环比上涨6.1%；存量住宅均价63,202元/㎡，环比上涨0.5%。然而，新建商品住宅网签量大幅下降34.0%，市场整体冷清。
• 区域表现：宝安区成为新建住宅成交主力，占全市成交面积的30.0%。南山区、龙岗区、坪山区紧随其后。整体来看，关外区域贡献了80.8%的成交面积。
• 供需关系：新建住宅库存去化周期仅为3.7个月，显示市场严重供不应求，需增加供应以缓解压力。
• 政策影响：深圳出台多项调控政策，如《深圳市住房和建设局关于明确若干问题的函》《关于对12名涉嫌违规申购商品住房人员处理情况的通告》等，对市场进行严格监管。

二、商业市场

• 一手市场：4月一手商业物业均价59,319元/㎡，环比下跌12.4%；成交面积87,538平方米，环比上升7.2%。宝安区成为主力成交区域，会展湾·东城以成交面积和金额双料冠军。
• 存量市场：租金略有回升，空置率下降0.3个百分点至5.9%。优质购物中心最优租金层平均租金连续两个季度回升。
• 政策调整：深圳推动“商改租”试点，鼓励将商业和办公用房改建为租赁住房，以增强市场供给并提升居住功能。

三、办公市场

• 一手市场：4月写字楼成交均价57,805元/㎡，环比下跌20.5%；成交面积56,151平方米，环比大升105.3%。罗湖区成为主力成交区域，招商中环以成交面积和金额双榜首。
• 库存压力：新建写字楼可售面积为147.7万平方米，库存去化周期为34.8个月，显示市场库存压力巨大。
• 区域分布：南山区、罗湖区、盐田区等为写字楼成交热点区域，但整体市场仍面临供过于求。

四、租赁市场

• 租金与回报率：4月优质商品住宅加权平均月租金为92.0元/㎡，环比上升1.6%；租售比攀升至687倍，静态租赁回报率仅1.7%，回收成本周期长达59年。
• 政策支持：深圳发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》征求意见稿，提出24条措施，包括增加租赁住房供应、规范租赁行为等。

五、土地市场

• 集中供地：深圳4月推出6宗居住用地，总面积36.19万平方米，但无土地成交记录。5月13日集中出让成交总额138亿元，由多家房企以底价拿下。
• 供应计划：2021年深圳计划供应居住用地363.3公顷，占总供应量的32.1%，为近年来力度最强。
• 调控政策：住建部推行“两集中”土地供应制度，旨在遏制非理性竞价，稳定地价、房价、预期。

六、政策动态

• 全国政策：住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等城市，要求落实主体责任，稳定房地产市场；发改委放宽落户限制，增加租赁住房供应。
• 深圳政策：严厉打击“学位房”虚假广告，加强购房资格审查，推动保障性租赁住房建设，整治小产权房交易，严控商业办公用地供应。

市场展望

• 住宅市场：核心城市房价稳中上行，三四线城市销售持续下行。未来政策仍以保障性住房为主，抑制投资炒作。
• 商业市场：受电商冲击，商业物业租金承压，但政策推动“商改租”将改善市场供需结构。
• 办公市场：库存压力持续，但随着六大总部基地逐步成形，未来租赁需求有望回升。
• 宏观经济：2021年一季度经济稳步增长，房地产投资和销售双增，但市场仍需政策引导以保持平稳。

总结

深圳房地产市场在政策调控和市场供需双重影响下，呈现分化趋势。住宅市场核心地段表现强势，但整体成交量低迷；商业和办公市场则面临库存压力和租金下行风险。政策层面，深圳加大住房供应，严控金融杠杆，推动租赁市场发展，以实现“房住不炒”的目标。未来，市场将更多依赖政策引导和供需调节，保障性住房和租赁市场将成为重点。