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报告摘要

中国房地产市场发展报告（深圳市场/2021年4月）

核心内容概览

本报告聚焦2021年4月中国房地产市场，特别是深圳市场的表现。整体来看，深圳房地产市场呈现“价格平稳，两极分化”的态势，住宅市场受政策调控影响，成交量下降，库存去化周期短；而商业与办公市场则表现出一定的活跃度，但面临库存压力和租金下行。

主要观点

住宅市场：
- 深圳新建住宅均价为60,843元/m²，环比上涨6.1%，但成交套数大幅下降34.0%。
- 存量住宅均价为63,202元/m²，环比微涨0.5%。
- 深圳住宅市场受政策影响显著，调控政策频繁出台，抑制房价过快上涨。
- 住宅库存去化周期仅为3.7个月，表明市场供不应求，需增加供应。
商业市场：
- 一手商业物业（以商务公寓为主）均价下跌12.4%，但成交面积环比上升7.2%。
- 商务公寓供应充足，但受政策影响，市场功能转向居住，有助于缓解商品住宅压力。
- 存量商业物业租金略有回升，空置率下降，但整体租金仍处于下行趋势。
办公市场：
- 新建写字楼成交均价57,805元/m²，环比下跌20.5%，但成交量环比大幅上升105.3%。
- 写字楼库存去化周期为34.8个月，库存压力较大。
- 存量写字楼租金持续下降，空置率上升，市场整体疲软。
政策调控：
- 深圳加大居住用地供应，计划供应363.3公顷，创历史新高。
- 住建部约谈多个城市，强调“房住不炒”，严控房价上涨。
- 深圳出台多项政策打击虚假广告、规范租赁市场、限制投资行为，强化市场监管。
市场趋势：
- 全国楼市呈现南北分化，南方高能级城市涨幅显著，北方城市则普遍下跌。
- 住宅市场长期供不应求，政策调控与市场供需矛盾持续。
- 商业与办公市场面临库存压力，需关注政策对市场结构的调整。

关键信息

住宅市场

价格：新建住宅均价60,843元/m²，环比上升6.1%；存量住宅均价63,202元/m²，环比微涨0.5%。
成交量：新建住宅网签量3,502套，环比下降34.0%；存量住宅网签量4,877套，环比下降28.2%。
库存去化周期：新建住宅库存去化周期3.7个月，明显供不应求。
区域表现：宝安区成交领先，占全市成交面积30.0%；关外区域成交占比达80.8%。
主力成交产品：80-100平方米产品为主力成交面积段，占56.0%；300-450万元为市场主力成交总价段，占35.8%。

商业市场

一手商业物业：均价59,319元/m²，环比下跌12.4%；成交面积87,538平方米，环比上升7.2%。
库存去化周期：24.2个月，库存压力依然较大。
主力区域：宝安区成交面积2.95万平方米，福田区1.19万平方米。
主力项目：会展湾·东城、晗山悦海城、恒裕深圳湾等项目表现突出。

办公市场

一手写字楼：成交均价57,805元/m²，环比下跌20.5%；成交面积56,151平方米，环比上升105.3%。
库存去化周期：34.8个月，库存压力巨大。
主力区域：罗湖区成交面积4.21万平方米，南山区0.56万平方米。
主力项目：招商中环、晗山悦海城、恒裕深圳湾等项目成交表现亮眼。

政策调控

深圳政策：
- 加大居住用地供应，计划供应363.3公顷，占比32.1%。
- 严查“学位房”等虚假广告，打击违规炒房行为。
- 实施“三道红线”政策，推动房企去杠杆。
- 鼓励“商改租”试点，增强租赁市场供应。
全国政策：
- 住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等城市，要求落实主体责任。
- 国家发改委放宽城市落户限制，推动租赁住房建设。
- 加强轻资产住房租赁企业监管，规范市场行为。