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散售办公物业遇冷，如何破局？

核心内容

办公楼作为商业地产的重要组成部分，其销售模式主要分为整售和散售。整售针对单一业权物业，多位于核心地段，具有较高估值；散售则为产权分散的办公物业，通常位于非核心区域，成交均价较低，去化周期较长。近年来，受市场供需变化、经济形势不确定性以及政策影响，散售办公物业面临较大挑战。

主要观点

1. 整售市场局部火热

   • 一二线城市核心区域的优质办公物业整售市场保持活跃，尤其是具有稳定租户结构和现金流的物业。
   • 代表性的整售交易包括启迪科技大厦D座、SK大厦、钻石大厦等，成交单价普遍在2万元/平方米以上。
   • 部分险资和信息技术类企业倾向于购置优质物业自用，以期获得资产升值收益。

2. 散售市场整体遇冷

   • 北京散售办公楼均价常年低于3万元/平方米，且与所在商圈的商务氛围不成正比。
   • 2021年前7个月均价为2.7万元/平方米，较2020年全年下降11.5%。
   • 去化周期持续升高，2020年达到近十年最高值，2021年仍维持在50个月高位，市场需求疲软。

3. 散售物业劣势明显

   • 产权分散导致难以统一管理，租户品质参差不齐，租金收入不稳定。
   • 高额土地增值税限制了散售物业的成交价格，影响其市场竞争力。
   • 整售物业因产权集中、运营统一，更易吸引投资者。

关键信息

• 办公楼建设热度不减：全国办公楼新开工面积自2008年起持续增长，2020年达6,604万平方米。
• 整售与散售区别：整售物业多为高品质、核心地段项目，估值受租户结构和现金流影响；散售物业多为乙级或以下，估值由地段、楼层和楼宇品质决定。
• 北京市场表现：北京散售办公楼均价近十年稳定在2.6万元/平方米左右，去化周期长期处于高位。
• SK大厦案例：SK大厦在13年间通过整售方式升值约1.7倍，凸显整售模式的优势。
• 政策支持：国务院鼓励将闲置商业办公等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，为办公改租赁提供政策依据。

破局建议

1. 收回分散产权，统一管理

   • 对于地理位置优越的老旧散售物业，建议通过收购分散产权，进行硬件改造，打造单一业权的优质物业，提升市场竞争力。

2. 成立业主委员会，统一业态

   • 在产权无法整体收回的情况下，可成立类似住宅小区的“业主委员会”，统一运营权，集中招商，提升楼宇整体品质和租户结构。

3. 降低税费，优化交易环境

   • 减少散售办公物业产权转移的税款或提供政策补贴，有助于提振市场信心，促进存量物业的有效去化。

结语

当前，办公楼市场整体面临较大压力，尤其是散售物业因产权分散、税费高昂等问题，难以在激烈的竞争中脱颖而出。贝壳研究院认为，通过产权整合、统一运营、政策支持等方式，可有效盘活存量物业，提升市场效率，避免资源浪费，同时符合国家政策导向，有助于缓解大城市住房租赁市场房源不足的问题。