20170123-华创证券-房地产12月报_年末投资_开工增速扩大_17年下行压力依然较大_20页_1014kb

房地产行业12月月报总结

核心内容

2016年12月房地产行业数据表明，开发投资和新开工增速有所扩大，但销售面积和销售金额连续三个月缩量，预示2017年行业仍将面临下行压力。行业整体维持中性评级，认为2017年房地产投资策略应聚焦“周期淡化，资产为王”。

主要观点

• 开发投资和新开工增速扩大：12月房地产开发投资同比增速扩大至11.1%，新开工同比增速扩大至12.5%，但这些涨幅主要由低基数效应推动，预计2017年上半年投资增速将逐步回落，全年投资增速维持弱V型走势，预测为3.7%。
• 销售数据：1-12月销售面积同比+22.5%，销售额同比+34.8%。12月销售面积和销售额同比增速扩大，环比增长显著，但三四线城市销量增长主要由承接一二线城市外溢需求驱动，持续性存疑。预计2017年全年销售面积增速为-10%。
• 资金来源：销售回款增速扩大，成为房企主要资金来源，但再投资比例维持低位，表明房企投资意愿依然较弱。
• 政策调控加强：中央及地方政府持续出台政策调控房地产市场，包括限购扩围、土地供应调整、住房租赁市场规范等，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，并加快房地产长效机制建设。

关键信息

房地产开发数据

土地成交数据

• 2016年土地成交面积同比下降3.1%，一线城市下降21.2%，二三线城市下降1.3%。
• 12月土地成交金额环比上升44.9%，累计同比上升41.2%。
• 土地成交均价同比上升24.0%，但12月环比下降18.5%。
• 土地溢价率12月为26.7%，环比下降20.9个百分点。

房地产价格数据

• 11月百城价格指数同比上涨，环比上涨，但环比涨幅连续两月收窄。
• 一线城市房价同比涨幅较大，部分城市出现环比下降。
• 住宅销售均价为7,476元/平米，同比上升10.1%。

政策分析

• 中央政策：中央政治局会议强调加快房地产长效机制建设，提出8项要求，包括抑制房地产泡沫、加强信贷政策、优化土地供应等。
• 地方政策：多地出台限购政策，如北京、武汉、济南等，同时加强住房租赁市场规范，如深圳实行“双限双竞”政策，郑州实施认房又认贷政策，怀来县限制非户籍居民购房。
• 土地政策：国土资源部简化城市建设用地审批流程，推动土地集约利用，部分城市如温州允许住宅用地自动续期。

推荐公司及评级

行业趋势预测

• 投资增速：预计2017年上半年投资增速将逐步回落，全年投资增速维持弱V型走势，预测为3.7%。
• 销售增速：全年销售面积增速预计为-10%，12月销售回款增速扩大，但后续成交可能继续缩量。
• 价格走势：房价同比涨幅继续扩大，但环比涨幅收窄，部分城市出现价格回调迹象。

政策背景

• 中央经济工作会议提出房地产市场平稳发展的八项要求，包括建立长效机制、优化土地供应、加强市场监管等。
• 多地加强限购政策，如郑州、济南、武汉等地，限制非户籍居民购房及提高首付比例。
• 住房租赁市场政策逐步完善，如深圳、山西等地推动租赁市场发展，规范市场秩序。

风险提示

• 房地产行业仍面临下行压力，尤其是三四线城市销售放量的持续性存疑。
• 土地市场整体缩量，土地成交同比降幅较大。
• 政策调控持续加码，可能对市场造成进一步影响。

分析师信息

• 袁豪：华创证券房地产组组长，高级分析师，复旦大学理学硕士。
• 鲁星泽：华创证券助理分析师，慕尼黑工业大学工学硕士。

联系方式

投资评级体系

• 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上。
• 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%-20%。
• 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动幅度在-10%—10%之间。
• 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%—20%之间。

免责声明

本报告仅供参考，不构成投资建议，且不保证信息的准确性和完整性。投资需谨慎，风险自负。