20131117-中国银河-房地产行业_周报-三中全会高屋建瓴_期待逐步落实_17页_2mb

三中全会高屋建瓴，期待逐步落实 - 房地产周报（11月09日至11月15日）总结

核心内容

• 政策动态：十八届三中全会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出建立城乡统一建设用地市场、推动土地流转、加快房地产税立法等政策方向，旨在优化市场资源配置，提高公平性。
• 房产税推进：刘桓认为房产税试点扩围已“不可避免”，有助于遏制房地产投资属性，改变市场预期。
• 楼市表现：上周33个城市楼市成交量为4.8万套，环比下降3.6%，同比下降12.2%；成交批售比约为89.6%，库存水平保持稳定。
• 区域成交差异：五大区域中，中部地区成交量环比增长5.2%，其余地区均出现不同程度的下降。
• 地产股表现：A股地产股上周涨幅0.1%，弱于沪深300指数的跌幅1.9%；内房股中，部分公司表现较好，部分则表现不佳。
• 投资建议：房地产板块目前处于小周期末端，政策层面偏负面，投资机会不明显；但随着土地供给增加和房产税推进，可能带来结构性机会，推荐关注万科、招商地产、华侨城和华夏幸福等公司。

主要观点

1. 政策层面

• 三中全会推动房地产行业改革，重点在于土地供给和房产税立法。
• 建立城乡统一建设用地市场，有助于缓解土地供求矛盾。
• 房地产税立法将提高多套房持有成本，改变购房者预期。
• 行政手段如限购限贷仍难以退出，需等待长效机制落实。

2. 楼市情况

• 楼市成交下滑，整体处于小周期末端。
• 成交与供应比低于100%，库存水平稳定。
• 北上广深等主要城市成交量下滑，但部分城市如武汉、长沙、岳阳等成交量增长。

3. 投资机会

• 长期来看，政策改革有助于行业发展，但短期内投资机会不明显。
• 随着土地供给扩大，尤其是北京、广东等地的存量土地挖掘，可能带来结构性机会。
• 推荐关注具有土地储备和运营能力的龙头企业。

关键信息

1. 楼市数据

• 上周33城市成交4.8万套，环比下降3.6%，同比下降12.2%。
• 成交批售比为89.6%，库存水平稳定。
• 北京期房供应量为43337套，同比下降20%。

2. 政策影响

• 三中全会未提及“地产调控”，更强调市场决定性作用。
• 房地产税立法与房产信息数据平台建设将推进。
• 土地供给改革将缓解市场供需矛盾。

3. 投资建议

• 银河地产模拟组合累计收益为-15.3%，相对沪深300指数超额收益为-8.4%。
• 推荐组合包括：万科、招商地产、华侨城、华夏幸福。
• 建议投资者关注政策落地后的市场变化，短期机会有限，长期需关注改革带来的结构性调整。

重要分析

• 政策方向：三中全会政策偏宏观，房地产税和土地供给改革是重点。
• 市场预期：当前房地产板块估值可能已反映政策预期，短期难有明显上涨机会。
• 行业周期：楼市处于小周期末端，成交量难有提升，政策面仍偏负面。
• 投资逻辑：关注土地供给增加和房产税推进带来的行业变革，而非短期波动。

附录

• 分析师：赵强、潘玮、侯丽科
• 联系方式：
  • 赵强：(8621) 20252661，zhaoqiang_yj@chinastock.com.cn
  • 潘玮：(8610) 66568212，panwei@chinastock.com.cn
  • 侯丽科：(0755) 82838914，houlike@chinastock.com.cn
• 评级标准：
  • 推荐：行业或公司收益超市场平均20%及以上。
  • 谨慎推荐：行业或公司收益超市场平均10%~20%。
  • 中性：行业或公司收益与市场平均相当。
  • 回避：行业或公司收益低于市场平均10%及以上。

表格摘要

图表摘要

• 图1：楼市周成交数据及环比趋势，显示成交量下降。
• 图2：十大城市楼市去化周期和去化率走势，显示去化周期维持在8.6个月。
• 图3：股价驱动因素图及相对沪深300收益，显示地产板块收益弱于大盘。
• 图4：模拟组合相对行业及沪深300指数的超额收益走势，显示组合表现不佳。
• 图5：主要城市楼市成交量，显示成交量分布不均。

总结

整体来看，房地产行业在政策改革与市场调控的双重影响下，短期面临较大的不确定性，板块投资机会不明显。三中全会推动的改革方向将长期利好行业，但需等待政策逐步落实。当前楼市处于小周期末端，成交量难有提升，政策层面偏负面，投资者应保持谨慎。重点推荐具有土地储备和运营能力的龙头企业，如万科、招商地产、华侨城和华夏幸福。