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中国房地产市场2018年展望总结

核心内容

2018年，中国房地产市场将进入调控体系建设的新阶段。政府持续强化对房地产市场的监管，重点在于去库存、住房租赁市场发展以及共有产权住房试点。房地产调控政策预计将保持连续性和稳定性，短期内难以实质性放松。同时，房地产投资和销售预计将保持温和增长，但面临一定的下行压力。

主要观点

• 政策方向：房地产调控政策将继续以“房子是用来住的，不是用来炒的”为核心，强化对房地产市场的监管，防止投机行为。
• 市场定位：房地产市场将逐步从短期调控转向长期机制建设，目标是实现稳定健康发展。
• 调控力度：政策强调“坚持调控目标不动摇、力度不放松”，意味着当前的限购、限贷、限售等政策在短期内不会松动。
• 市场预期：新房销售预计将出现约10%的同比下降，房价将维持高位震荡，房地产投资增速可能降至5%左右。
• 棚改政策：2018年棚改目标为580万套，虽略低于2017年实际完成数，但高于市场预期。然而，货币化安置比例不再被强调，可能对新增住房需求产生下行压力。
• 租赁市场：政府将加快住房租赁立法，鼓励国有租赁企业和机构化租赁平台发展，以推动住房租赁市场规模化和规范化。
• 共有产权房：共有产权房试点将作为住房制度改革的重要组成部分，有助于解决中等收入群体的住房问题。
• 房产税改革：预计2018年房产税立法将有所进展，但全国推广可能要等到2019年，初期可能结合交易税费下降以促进二手房交易。

关键信息

一、政策背景与目标

• 住建部于2017年12月23日召开会议，部署2018年房地产工作。
• 政策重点从“巩固房地产市场向好态势”（2015）→ “调控政策保持连续性和稳定性”（2016）→ “深化住房制度改革”（2017）。
• 2018年将建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

二、棚户区改造

• 2018年棚改目标为580万套，略低于2017年实际完成的609万套。
• 三年期（2018-2020）目标为1500万套，低于2015-2017年的1800万套。
• 货币化安置比例不再被强调，可能对新增住房需求产生负面影响。

三、政策差异化

• 一、二线城市继续实施限购、限贷、限售等政策，三四线城市则重点去库存。
• 2018年政策基调为“维持去库存力度”，强调对首套房和改善型需求的支持。
• 短期消费贷进入房地产市场的监管将持续加强。

四、住房租赁市场

• 住房租赁立法将加速推进，鼓励国有租赁企业和机构化租赁平台。
• 租赁市场将成为住房制度改革的重要方向，以缓解住房供需矛盾。

五、房产税改革

• 房产税立法预计在2018年两会期间有所进展。
• 全国推广可能在2019年，初期税率将设定在适当水平，以维护市场稳定。
• 房产税可能与交易税费下降相结合，以促进核心城市的二手房交易。

六、行业预测

• 全国新房库存周期从2015年的22个月下降至2017年的12个月，预计2018年库存将继续下降5%。
• 新增供应增长10%，但库存继续下降15%，导致可售新房下滑6%。
• 新房销售预计将下降10%，房价维持高位震荡。
• 房地产投资增速预计降至5%，低于2016年的6.9%和2017年前11月的7.5%。

七、流动性展望

• 2018年新增人民币贷款预计从13.8万亿元增至14-14.5万亿元。
• 居民中长期贷款（主要为按揭贷款）预计降至4.2-5万亿元，占新增贷款比例降至30-35%。
• 短期消费贷款进入房地产市场的监管将持续加强。

八、重点推荐公司

• 华润置地（1109:HK）、龙湖地产（960:HK）、远洋集团（3377:HK）被推荐，因其具有更强的高阶城市布局和开发与持有物业平衡的优势。

总结

2018年，中国房地产市场将进入调控体系建设阶段，政策将更加注重市场稳定和长期健康发展。虽然部分政策可能略有调整，但整体调控力度将维持稳定。新房销售和投资预计将温和下滑，但房价将保持高位震荡。住房租赁市场和共有产权房试点将成为政策重点，而房产税改革也将在2018年有所进展。在投资策略上，建议关注国有开发商和高阶城市布局的公司。