20221016-德邦证券-信用周报_德邦固收_2022年以来哪些地产企业有新发债_近况如何_16页_2mb

固定收益日报总结

核心内容概览

本报告主要围绕2022年以来地产企业新发债情况、一级市场动态、二级市场交易估值以及投资建议展开，旨在分析地产债市场现状及未来趋势，为投资者提供参考。

一、地产新发债情况

1.1 地产主体发债概况

2022年1-9月，地产主体融资困难，整体融资额较去年同期腰斩。根据中指研究院数据，房地产企业非银融资总额为7331.5亿元，同比下降52.6%。

• 期限分布：境内地产债以中短期为主，3~5年期发行规模为1256.45亿元，5~7年期（不含7年期）为1511.90亿元，1Y以内为255.87亿元，15Y~20Y为261.76亿元。
• 评级分布：AAA地产主体发行量占主导，达2867.6亿元，占比约78%；AA+和AA主体发行量断崖式下降，分别为186.01亿和180.69亿。
• 实控人背景：国企背景地产主体保持发债优势，中央国企发行总量达1512.47亿元，占比41%；地方国企发行总量为1366.66亿元，占比37%；民营企业仅占7%。

1.2 地产新发债列举

• 中央国企：如华润置地、招商蛇口、保利发展等，发行规模较大，平均利率和年限相对稳定。
• 地方国企：如首开股份、广州城建、建发房产等，发行规模和利率差异较大，部分企业表现较为活跃。
• 其他地产主体：如万科、金地集团、碧桂园等，发行规模较小，部分企业面临较大的信用风险。

1.3 热点地产主体舆情梳理

• 风险房企：如绿城集团、金地集团、远洋集团、格力地产、碧桂园等，销售下滑、营收亏损，信用债暴雷风险较高。
• 调整策略房企：如万科、光明地产等，通过减少拿地、调整战略布局维持营收正增长，信用风险可控。
• 表现亮眼房企：如滨江集团、华发股份等，土储资质优异，市占率高，营收增长显著，信用资质有所增强。

二、一级市场动态

2.1 发行与到期规模

• 信用债发行量较国庆节前一周环比增加22.77%，同比增加4.61%。
• 净融资额由负转正，达813.12亿元。
• 短融占比近半，整体发债期限缩短，其中短融、中票和公司债占比分别为42.25%、29.4%和21.04%。

2.2 发行成本与期限

• 信用债发行成本整体同比大幅下行，产业主体和城投主体发行成本改善趋势显著。
• 产业主体发债期限略延长，城投主体发债期限大幅下降。
• 分行业看，产业主体发债成本较城投主体改善明显；分期限看，3Y票面利率同比下行幅度低于5Y，期限利差收窄。

三、二级交易估值

3.1 交易活跃度

• 近一周信用债成交规模恢复至国庆节前水平。
• 中票和短融是二级市场表现最活跃的券种，成交规模占比分别为43%和46%。

3.2 到期收益率

• 信用债二级市场估值整体下行，且处于历史极低水平。
• 城投中低等级债券短久期下行幅度最大；产业板块估值整体下行幅度较城投更大。
• 具体来看，城投债AAA、AA+、AA、AA(2)债券1Y分别处于2.44%、2.47%、2.25%、1.44%的历史分位水平；AA-债券为14.74%，较2021年有明显压缩。

3.3 信用利差

• 产业利差修复显著，地产公司债AA+、汽车AA+、建筑材料AA+、钢铁AA+、化工AA、交通运输AA、商贸AA等行业利差修复态势明显。
• 城投方面，AA+、AA等级债券大幅走阔，而AAA等级债券信用利差以收窄为主。
• 投资策略应重点关注信用资质较高区域的低等级债券和少数资质较差区域的高等级债券。

四、投资建议

• 2022年前三季度，国企背景地产主体保持发债优势，中央国企和地方国企合计占发债份额的78%。
• 产业主体和城投主体信用利差修复明显，尤其是地产公司债AA+、汽车AA+等。
• 建议关注调整战略布局、收缩房地产体量的房企，如万科、光明地产等。
• 同时，地方龙头房企如滨江集团、华发股份等，因其土储资质优异、营收增长显著，信用资质有所增强。

五、风险提示

• 地产行业政策不及预期
• 基本面下行
• 信用风险蔓延

六、信息披露

• 报告来源：Wind，德邦研究所