20211109-远东资信-2021年10月房地产行业观察与债市运行动态_房地产销售依旧不佳_高负债房企信用风险仍很高_20页_719kb

房地产行业2021年10月观察与债市动态总结

核心内容概述

2021年10月，中国房地产行业整体表现依然低迷，销售数据持续走弱，房企信用风险仍较高。尽管近期政策有所缓和，但销售回款受阻问题依旧存在，影响了房企的资金周转与债务偿还能力。同时，债券市场融资环境收紧，房地产行业债券存量规模持续压降，信用利差出现分化，高负债房企面临较大偿付压力。

主要观点

1. 商品房销售持续低迷

   • 10月份30大中城市商品房成交面积环比下降7.60%，同比下降26.15%，显著低于往年同期。
   • 十大城市商品房库存持续累积，去化周期有所拉长，房企销售压力加大。
   • 百城新建住宅均价同比上涨3.08%，但涨幅进一步放缓，反映出市场信心不足。

2. 房地产贷款增速放缓

   • 三季末房地产开发贷款余额同比增长0.02%，增速比上季末下降2.8个百分点。
   • 个人住房贷款余额同比增长11.3%，但增速也有所放缓，受房地产贷款集中度管理政策影响。

3. 政策缓和信号释放

   • 央行、刘鹤副总理、易纲行长等释放房地产金融政策缓和信号，支持合理资金需求，推动项目复工。
   • 人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，但短期内不会全国推广。
   • 地方政策部分城市放宽预售条件，加快资金回笼，缓解房企经营压力。

4. 重点房企动态

   • TOP100房企：10月销售操盘金额环比上升1.4%，但同比仍下降32.2%。
   • 阳光城：为子公司提供担保金额超净资产3倍，债务压力显著。
   • 金科股份：为子公司提供担保金额超净资产2倍。
   • 恒大集团：出售恒大曲美股份，暂停出售恒大物业股份，债务问题仍未解决。
   • 花样年、当代置业：出现美元债券违约，信用风险上升。

5. 债券市场表现

   • 10月房地产行业发行债券266.43亿元，偿还债券635.45亿元，净融资-369.03亿元。
   • 10月新增违约债券2只，合计逾期本息1.41亿元，信用级别下调6家主体和10只债券。
   • 房地产行业信用利差整体下降，但AA级信用利差上升，显示信用分化加剧。

关键信息汇总

一、商品房量价表现

• 10月30大中城市商品房成交面积：1180.05万平方米，环比下降7.60%，同比下降26.15%。
• 百城新建住宅均价：16189元/平方米，同比上涨3.08%，环比上涨0.09%。
• 一线城市同比涨幅2.36%，二线城市同比涨幅2.89%，三线城市同比涨幅1.20%，均较上月有所回落。

二、房地产贷款情况

• 三季末房地产开发贷款余额：12.16万亿元，同比增长0.02%，增速比上季末下降2.8个百分点。
• 三季末个人住房贷款余额：37.37万亿元，同比增长11.3%，增速比上季末下降1.7个百分点。

三、政策动态

• 中央政策：央行支持合理资金需求，刘鹤、易纲释放政策缓和信号；房地产税试点启动，但暂不扩大范围。
• 地方政策：哈尔滨、义乌等地放宽预售条件，支持房企促销；部分城市如孝感、青岛加强预售资金监管，限制房企资金调配。

四、重点房企动态

• TOP100房企：10月销售操盘金额7761.4亿元，环比上升1.4%，同比下滑32.2%。
• 阳光城：担保金额达941.77亿元，占净资产303.76%，净负债率123.10%。
• 金科股份：担保余额达787.76亿元，占净资产213.36%。
• 恒大集团：出售恒大曲美股份，7700万元；债务总额达1.97万亿元，需关注后续资产处置。
• 花样年、当代置业：出现美元债券违约，信用风险上升。

五、债券市场动态

• 10月房地产行业发行债券266.43亿元，偿还635.45亿元，净融资-369.03亿元。
• 境内房地产债券发行中，AAA级占比70.31%，AA+级15.37%，AA级14.32%。
• 新增违约债券2只，逾期本息合计1.41亿元。
• 信用级别下调6家主体和10只债券，信用利差整体下降，但AA级债券信用利差上升20.38BP。

总结与展望

尽管政策层面释放出一定的缓和信号，但房地产销售仍低迷，房企销售回款受阻，导致高负债房企信用风险依旧较高。未来需密切关注楼市销售是否出现明显改善，以及房企资金链是否能够有效缓解。此外，地方加强预售资金监管，进一步限制房企流动性，而房企通过资产处置来应对债务压力的措施也值得关注。整体来看，房地产行业仍处于调整期，信用风险不容忽视。