房地产行业月报：投资仍待改善，期待政策加力-20230815-华泰证券-16页_550kb

报告摘要

投资仍待改善，期待政策加力

核心内容

2023年7月，中国房地产行业基本面持续承压，开发投资同比降幅扩大，销售量价延续调整，部分头部房企出现阶段性流动性压力，导致房企融资环境进一步承压。尽管如此，政策定调、地方执行、货币政策和经纪人预期已出现积极信号，市场对政策进一步优化抱有期待。

主要观点

开发投资承压：
- 7月全国房地产开发投资同比下滑12.2%，降幅较6月扩大1.9个百分点。
- 土地市场延续供求双向压力，300城住宅类土地供应和成交面积均同比大幅收缩，成交金额下降显著。
- 开工面积同比下滑25.9%，施工面积同比降幅扩大至6.8%，主要受销售走弱和拿地克制影响。
竣工面积保持强势：
- 7月竣工面积同比上升33.1%，升幅较6月扩大16.8个百分点，主要得益于保交付政策的推动。
- 随着销售弱化和房企流动性压力显现，竣工韧性将更依赖政策的进一步发力。
销售量价延续调整：
- 7月全国商品房销售面积同比下滑15.5%，销售金额同比下滑19.3%，但1-7月累计销售面积同比下降6.5%。
- 二手房价格指数环比下跌2.0%，一线、二线、三四线城市分别环比下跌2.3%、1.7%、2.6%。
- 高频数据显示，8月1日-11日60城新房销售面积同比下滑41%，市场表现仍疲弱。
积极信号持续增加：
- 政策方面，政治局会议和住建部已传递出优化房地产政策的积极表态，北上广深等一线城市支持刚需和改善性住房需求。
- 地方执行方面，合肥、郑州、南京等二线城市已陆续优化房地产政策。
- 货币政策方面，央行调降MLF利率15个基点，有望推动房贷利率下行。
- 经纪人预期指数连续五周反弹，一线城市KMI接近荣枯平衡线，二手房带看指数止跌。
房企流动性风险显现：
- 部分头部房企遭遇阶段性流动性压力，导致民营房企销售进一步承压。
- 房企到位资金同比下滑20.2%，其中定金及预收款和按揭贷款同比分别下滑21.7%和23.5%，国内贷款和自筹资金也出现下滑。
- 融资支持政策已启动，包括“金融十六条”和保交楼政策，期待融资端政策与需求端政策形成合力。

关键信息

行业基本面：开发投资和销售持续承压，但政策优化和融资支持带来一定缓解。
政策导向：政策定调和地方执行已出现积极信号，期待更多一二线城市落实优化政策。
市场表现：二手房价格指数持续下跌，新房销售面积同比下滑显著，市场整体表现疲弱。
房企动态：部分头部房企流动性压力加剧，融资环境承压，但融资支持政策逐步落地。

投资建议

重点推荐公司

A股开发企业

城建发展（600266 CH）：目标价9.03元，买入评级。
华发股份（600325 CH）：目标价13.44元，买入评级。
建发股份（600153 CH）：目标价17.45元，买入评级。
滨江集团（002244 CH）：目标价13.78元，买入评级。
万科A（000002 CH）：目标价19.04元，买入评级。
金地集团（600383 CH）：目标价9.86元，买入评级。
新城控股（601155 CH）：目标价21.78元，买入评级。

港股开发企业

越秀地产（123 HK）：目标价15.16港币，买入评级。
建发国际控股（1908 HK）：目标价25.52港币，买入评级。
华润置地（1109 HK）：目标价44.89港币，买入评级。
中国海外发展（688 HK）：目标价26.33港币，买入评级。
龙湖集团（960 HK）：目标价32.17港币，买入评级。

物管公司

中海物业（2669 HK）：目标价13.00港币，买入评级。
保利物业（6049 HK）：目标价71.92港币，买入评级。
华润万象生活（1209 HK）：目标价47.47港币，买入评级。
滨江服务（3316 HK）：目标价38.38港币，买入评级。
招商积余（001914 CH）：目标价18.98元，买入评级。
万物云（2602 HK）：目标价51.87港币，买入评级。

风险提示

行业政策不确定性：宏观流动性变化、因城施策的调控政策存在不确定性，可能对房企经营造成扰动。
行业基本面下行：房地产行业规模高峰可能已过，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。
部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。

评级说明

行业评级：
- 增持：预计行业股票指数超越基准
- 中性：预计行业股票指数基本与基准持平
- 减持：预计行业股票指数明显弱于基准
公司评级：
- 买入：预计股价超越基准15%以上
- 增持：预计股价超越基准5%~15%
- 持有：预计股价相对基准波动在-15%~5%之间
- 卖出：预计股价弱于基准15%以上
- 暂停评级：已暂停评级、目标价及预测
- 无评级：股票不在常规研究覆盖范围内