2024-09-22-世邦魏理仕-中国办公楼租户调查2024_26页_4mb

中国办公楼租户调查总结（2024）

核心内容

2024年《中国办公楼租户调查》由世邦魏理仕中国区研究部发布，总结了当前中国办公楼市场租户的租赁需求、选址策略、办公场所优化、ESG实践及市场趋势。报告基于对237家企业的调研，涵盖了不同规模和行业的租户，揭示了企业在当前经济和地缘政治不确定性的背景下，如何在成本控制、效率提升和可持续发展之间寻求平衡。

主要观点

1. 租赁需求：谨慎乐观，新质生产力引领增长

• 未来三年扩租意愿：38%的租户计划增加办公面积，同比下降4个百分点，但仍高于过去三年的平均值（35%）。
• 行业分化明显：科技互联网、制造业和生命科学行业净扩租意愿显著提升，而金融和地产行业扩张动能减弱。
• 业务调整趋势：企业正逐步进入业务发展的新稳态，减少大幅扩张或缩减面积的比例。

2. 选址策略：成本为核心，配套设施与区位为关键考量

• 成本优先：92%的租户认为租金节降或更灵活的租约条款是决定续租或搬迁的首要因素。
• 配套设施重要性：交通便利性、活动场地、餐饮和商业配套最受重视，共享空间和装修房则更受中小型企业青睐。
• Capex预算影响：1/3的租户表示搬迁受限于资本支出预算不足，因此更关注装修服务和精装修交付的办公空间。
• 总部搬迁需求：11%的租户计划搬迁以寻找新的总部，制造业、专业服务和科技互联网行业需求较高。

3. 办公场所：效率与员工体验并重

• 空间使用效率：当前国内办公空间平均占用率为71%，仍有提升空间，尤其对使用率低于60%的企业。
• ME与WE空间再平衡：企业正逐步减少人均工位面积，增加共享工位和协作空间，以提升空间利用效率和员工体验。
• 办公模式：大多数企业采用灵活办公模式，员工每周平均在办公室工作3.5天，60%的时间用于个人工作，40%用于团队协作。
• 房地产科技应用：视频会议和空间预订系统是企业关注的重点，部分科技互联网企业对人脸识别、安全系统等有更高需求。

4. ESG实践：企业持续向绿而行

• 零碳目标普及：31%的企业已设立零碳目标，其中70%的目标达成时间在2030年或更早。
• 绿色楼宇需求：绿色建筑认证楼宇仍是租户首选，但部分企业倾向于通过“棕色折价”降低短期成本。
• 绿色楼宇供应不足：除京沪外，其他城市绿色楼宇渗透率较低，租户对绿色能源和节能措施关注度上升。

关键信息

租户需求与策略

• 成本控制：租金节降和灵活租约是企业租赁决策的核心。
• 空间优化：提升使用率、改善员工体验、合理配置功能区域是企业优化办公场所的重要方向。
• 灵活办公：员工与办公桌共享比例预计从1.19提升至1.3，表明企业对灵活办公模式的接受度在提高。
• ESG平衡：在成本节降和长期可持续发展战略之间，企业倾向于在绿色楼宇上寻求租金折价。

业主策略建议

• 存量与增量需求：应关注乙级及以下楼宇租户的品质升级需求，同时推进绿色楼宇认证和改造。
• 定制化服务：为预算有限或业务弹性较大的租户提供装修房或定制化装修方案，增强粘性。
• 商务配套优化：提升楼宇配套和增值服务，包括租赁优惠、灵活条款、共享空间等，以吸引和留住租户。
• 绿色租赁趋势：应将绿色条款纳入租约，提升ESG软硬实力，以应对未来绿色楼宇竞争力的提升。

调查背景

• 调查时间：2024年5月27日至6月30日。
• 受访企业：237家，其中71%为中资企业，29%为外资企业。
• 行业分布：科技互联网（29%）、金融（20%）、专业服务（14%）、制造业（10%）、医药和生命科学（8%）等为主要行业。
• 企业规模：60%为中小企业，26%为大型企业，14%为特大型企业。

图表与数据摘要

• 图表1：显示企业对未来三年办公面积的规划趋势。
• 图表2：揭示各行业对办公面积的净扩租意愿。
• 图表3：展示租户在选址时对交通和配套设施的重视度。
• 图表4：反映Capex预算不足对租户选址的影响。
• 图表5：显示企业对办公场所使用率和功能区域规划的考量。
• 图表6：展示零碳目标企业的达成时间。
• 图表7：反映绿色楼宇认证对租金的影响。
• 图表8：显示不同行业对ESG相关因素的重视程度。

结论

本年度调查显示，中国办公楼市场租户在租赁决策中更加注重成本控制与效率提升，同时对绿色建筑和可持续发展保持高度关注。随着新质生产力行业的崛起，科技互联网、制造业和生命科学行业的扩张需求尤为突出。企业正通过灵活办公模式、空间优化、房地产科技和ESG实践，实现办公效率与员工体验的双赢。业主则需在提升楼宇品质、优化商务配套和推进绿色认证方面加大投入，以应对租户日益增长的多元化需求。