中国房地产行业2022年业绩概览及存量时代房企展望报告-安永

中国房地产行业2022年业绩概览及存量时代房企展望

2022年，中国房地产行业面临供需双降压力。国家统计局数据显示，房屋新开工面积同比下降394%，销售面积下降243%，市场新房供应减少，二手房成交占比提升。第七次人口普查显示，15-59岁人口较2020年减少679%，进一步压缩潜在购房需求。供需关系变化叠加新冠疫情冲击，导致行业整体营收下滑，前30家上市房企营业收入合计约40万亿元，同比减少918%。其中19家房企收入负增长，首开与金科降幅最大（分别下降8263%与7921%），但中交（+14628%）、铁建（+11948%）、建发（+11731%）等房企因项目交付及多元化业务拓展实现逆势增长。

利润指标普遍承压，前30家房企平均净利率降至-145%，销售毛利率下降514%。金科、远洋等企业受阶段性降价促销、存货跌价准备及投资性房地产公允价值变动损失影响，净利润大幅下滑。但万科、龙湖等房企凭借稳健经营和业务创新，实现归母净利润增长。其中中交、越秀涨幅显著（分别为+383%和+1638%），展现强抗风险能力。

资产运营成为关键课题。前30家房企总存货余额达87万亿元，同比下降464%。优质房企通过优化现金流管理及布局非地产业务（如物业服务、长租公寓）维持存量运营能力。招商蛇口、华润、万科等企业积极推进商业、办公及产业地产运营，推动企业向运营商转型。

存量时代机遇显现。2023年3月，证监会与发改委联合发布政策，明确支持商业地产类消费基础设施REITs发行。保障性租赁住房成为政策重点，截至2022年底已有4只相关REITs成功发行，为房企提供资产证券化路径。城市更新政策推动下，旧改项目及高品质保租房（如上海耀华国际社区）加速落地，形成"投、融、建、管、退"商业闭环。

未来房企需聚焦三大方向：1）强化存量资产管理，通过REITs实现资产变现；2）开拓多元化业务，拓展城市更新、代建代管等新赛道；3）优化债务结构，提升运营效率。行业正从"开发-销售"模式转向"持有-运营"模式，资产金融属性凸显。政策支持下，保障性租赁住房与消费类REITs将为行业注入新活力，推动房地产向可持续发展转型。