房地产行业2019年度投资策略_稳中有降_等待长效

房地产行业2019年度投资策略总结

核心内容

2018年房地产市场整体呈现稳中回落态势，行政调控作用中性化，长效机制建设逐渐提速，市场一致性预期回归理性。2019年预计商品房销售面积同比减少5.4%，销售金额同比减少6.0%。土地投资和新开工韧性存疑，开发投资增速预计微增0.9%。行业格局将从销售集中度提升过渡到资源集中度提升，最终实现盈利集中度提升，继续看好优质龙头房企。

主要观点

• 政策基调：2018年政策继续从严，核心目标为稳房价。行政调控从控房价转向稳房价，长效机制建设加速。
• 销售趋势：2018年销售热度延续，但三季度出现拐点，销售面积和金额增速放缓，预计2019年继续下行。
• 投资趋势：2018年开发投资增速为7.9%，2019年预计增长0.9%。土地购置费和新开工面积是2018年增长的主要动力，2019年预计土地购置费将下滑10.0%。
• 公司表现：2018年龙头房企销售和业绩表现亮眼，但拿地和负债端出现分化。2019年分化或将加剧，盈利集中度提升成为趋势。

关键信息

政策篇

• 政策基调：2018年中央和地方政府继续强调“房住不炒”和“长效机制”，调控政策未放松。
• 行政调控：四限政策（限购、限贷、限售、限价）范围扩大，三四线城市成为重点调控区域。
• 融资政策：融资监管持续高压，资金集中度进一步提升，融资成本上升。
• 长效机制：住房租赁市场支持力度稳步提升，土地供应结构改革深化，房产税立法推进，预售制度改革试点启动。

销售篇

• 2018年表现：销售面积和金额同比分别增长2.2%和12.5%，销售均价上涨10.1%。
• 趋势分析：2018年销售呈现高开低走、震荡上行后冲高回落，三季度出现全面转冷迹象。
• 预期变化：2019年销售面积和金额预计继续下滑，价格对成交的拉动作用减弱。

投资篇

• 2018年表现：土地购置费同比增长54.0%，新开工面积快速增长，开发投资同比上涨7.9%。
• 2019年预测：土地购置费预计下滑10.0%，施工投资预计增长5.6%，开发投资增速降至0.9%。
• 融资环境：融资集中度提升，融资成本上升，尤其是非标融资渠道，对中小房企影响较大。

公司篇

• 龙头房企表现：万科A、新城控股、绿地控股、中南建设、金地集团等在销售和业绩上表现亮眼，但拿地和负债端出现分化。
• 投资建议：继续关注优质龙头房企，行业将进入盈利集中度提升阶段。

风险提示

• 需求和杠杆空间后继乏力，行业下行可能超出预期。
• 部分房企存在资金链风险。
• 若宏观经济超预期下行，不排除政策大力度放松的可能。

重点推荐

图表目录

• 图表1：2018年中央对地产行业的定调依然聚焦“平稳健康发展”。
• 图表2：2018年1-10月行政调控升级的城市较多。
• 图表3：2018年前三季度三四线和一二线销售面积增速差收窄。
• 图表4：2018年前三季度三四线和一二线销售金额增速差收窄。
• 图表5：2018年1-10月政府对于棚改的表态趋于谨慎。
• 图表6：2018年前三季度开发资金来源中国内贷款同比下滑。
• 图表7：2018年1-10月房地产行业债券净融资额同比微降。
• 图表8：2018年1-10月投向房地产的集合信托规模明显提升。
• 图表9：2018年前三季度开发资金来源中自筹资金同比上涨。
• 图表10：2018上半年部分龙头房企融资成本普遍上升。
• 图表11：2018年1-10月投向房地产的集合信托收益率波动上升。
• 图表12：2018年1-10月首套房和二套房平均房贷利率持续上行。
• 图表13：2018年10月样本银行首套房首付比例占比。
• 图表14：2018年10月样本银行二套房首付比例占比。
• 图表15：2018年前三季度新增居民户中长期贷款同比下滑。
• 图表16：2018年前三季度新增居民户中长期贷款占新增贷款比例下滑。
• 图表17：2018年前三季度开发资金来源中个人按揭贷款占销售回款的比例持续下滑。
• 图表18：2015年以来关于住房租赁的主要政策、会议。
• 图表19：北京、上海以及加快发展住房租赁市场的试点城市最新租赁住房供应计划。
• 图表20：2018年以来共有产权试点范围持续扩大。
• 图表21：房地产税开征预期逐渐升温。
• 图表22：中山市增量宅地试点现房销售，土地市场降温明显。
• 图表23：全国商品房销售面积累计值。
• 图表24：全国商品房销售金额累计值。
• 图表25：70城新建商品住宅价格同比、环比涨幅。
• 图表26：70城新房价格同比上涨、持平、下跌城市数量。
• 图表27：各能级城市新建商品住宅价格同比。
• 图表28：各能级城市新建商品住宅价格环比。
• 图表29：商品房待售面积及去化周期（三个月移动平均）。
• 图表30：商品住宅广义面积及去化周期。
• 图表31：2018年PSL当月新增规模。
• 图表32：2018年PSL累计新增规模。
• 图表33：全国首套房按揭利率。
• 图表34：全国二套房按揭利率。
• 图表35：住户部门债务与杠杆率。
• 图表36：个人住房贷款余额及增速。
• 图表37：2017年国际清算银行住户部门偿债比率的对比。
• 图表38：居民债务收入比与房贷收入比。
• 图表39：2018Q3居民月供压力测算。
• 图表40：2019销售预测核心假设。
• 图表41：一二线商品房成交面积及增速。
• 图表42：一二线商品房成交均价及增速。
• 图表43：2019一二线城市商品房销售预测。
• 图表44：2019三四线城市商品房销售预测。
• 图表45：三四线商品房成交面积及增速。
• 图表46：三四线商品房成交均价及增速。
• 图表47：2019全国商品房销售预测。
• 图表48：2018年1-10月全国房地产开发投资增速进一步加快。
• 图表49：2018年前三季度土地购置费大幅增长。
• 图表50：2018年前三季度开发投资增长完全由土地购置费贡献。
• 图表51：2018年1-10月全国房屋新开工面积快速增长。
• 图表52：2018年5月起新开工当月同比处于较高水平。
• 图表53：2018年1-10月房地产开发资金增速保持韧性。
• 图表54：2018年1-10月开发资金来源中国内贷款同比下滑。
• 图表55：2018年1-10月开发资金来源中自筹资金同比上涨。
• 图表56：2018年1-10月开发资金来源中定金及预收款同比上涨。
• 图表57：2018年1-10月开发资金来源中按揭贷款同比上涨。
• 图表58：2016年以来房企对于销售回款的依赖度加强。
• 图表59：2018年以来土地购置费增速快速上涨。
• 图表60：2018年以来新开工增速与商品房销售增速出现背离。
• 图表61：2018年新开工增速上扬主要因为房企加快2016年以来新增土地的开工、推盘进度。
• 图表62：房地产开发投资预测框架。
• 图表63：各能级城市土地购置费累计值假设表（单位：亿元）。
• 图表64：2018Q4及2019年土地购置费预测。
• 图表65：2018年前三季度土地购置费占其他费用的比例创历史新高。
• 图表66：施工投资预测框架。
• 图表67：各能级城市新开工面积当月值假设表（单位：万平）。
• 图表68：2018Q4及2019年新开工面积预测（参考销售增速）。
• 图表69：2018Q4及2019年新开工面积预测（参考百城成交土地建面增速）。
• 图表70：竣工面积保持稳定，停工面积持续扩大。
• 图表71：2018年前三季度施工造价同比下滑。
• 图表72：房地产开发投资预测汇总。
• 图表73：2018年前三季度TOP50A股上市房企业绩规模大幅提升。
• 图表74：2018年前三季度TOP50A股上市房企毛利率继续提升。
• 图表75：2018年前三季度TOP50A股上市房企净利率继续提升。
• 图表76：2018年前三季度TOP50A股上市房企少数股东损益占净利润的比例创下历史新高。
• 图表77：2018年三季度末TOP50A股上市房企预收账款营收覆盖率趋势有所分化。
• 图表78：2018年前三季度TOP50A股上市房企销售面积保持高增长。
• 图表79：2018年前三季度TOP50A股上市房企销售金额保持高增长。
• 图表80：2018年前三季度龙头房企销售面积市占率继续快速提升。
• 图表81：2018年前三季度龙头房企销售金额市占率继续快速提升。
• 图表82：龙头房企市占率强者恒强格局日渐清晰。
• 图表83：2018年前三季度TOP50A股房企拿地金额增速出现分化。
• 图表84：2018年三季度末多数龙头房企货值仍在扩张（单位：亿元）。
• 图表85：2018年三季度末TOP50A股上市房企净负债率变化趋势分化明显。
• 图表86：2018年三季度末TOP50A股上市房企扣除预收账款的资产负债率整体下降。
• 图表87：2018年TOP50A股上市房企估算短期负债覆盖倍数有所下滑。
• 图表88：2018年9月以来TOP50A股上市房企（或其控股公司）债券发行情况。
• 图表89：重点公司盈利预测与估值水平（EPS为华泰预测，市值和收盘价截至2018年11月15日）。

结论

2019年房地产行业面临销售下行、融资收紧、政策调整等多重挑战，但优质龙头房企凭借资源优势和经营能力，有望在行业分化中持续领先。未来政策将更注重长效机制建设，推动行业回归健康理性发展。