20130905-长城证券-房地产行业专题研究报告_再谈再融资_11页_1mb

长城证券房地产行业再融资专题研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了房地产行业再融资政策的演变及其对行业的影响，指出再融资放行对地产板块的短期和长期影响不同。短期来看，再融资有助于提升估值，但对盈利无明显正面影响；长期则有助于盈利增长，但无法改变估值上限。报告重点指出，两类公司将从再融资政策中受益：一是具有高ROIC和ROE的经营高效企业；二是“大股东、小市值”概念的地产公司，其资产注入预期更明确，市值弹性更大。

主要观点

1. 再融资政策的演变

• 再融资限制曾是地产调控政策的重要组成部分，旨在抑制房企融资，加快销售回笼资金，打击土地闲置和捂盘惜售。
• 2013年9月，证监会释放再融资放行信号，标志着政策开始转向“疏”而非“堵”，逐步建立房地产市场化调控机制。
• 截至2013年9月5日，已有23家地产公司发布再融资预案或停牌，合计拟募集资金达430亿元，预计本轮再融资规模可达千亿。

2. 再融资对地产板块的影响

• 短期影响：再融资放行将降低行业资金成本，可能提升估值水平，但因流程复杂、周期长，短期内对盈利无正面影响，甚至可能因增发摊薄股本而稀释EPS，对价值型板块形成负面冲击。
• 长期影响：再融资有助于降低融资成本和促进规模扩张，从而提升盈利水平。但行业估值上限受周期和景气度影响，与再融资无关。

3. 市场对地产股的短期安全边际压制

• 在房地产行业长期问题未解决的情况下，市场更关注中长期风险，对短期利好反应冷淡，对短期利空反应强烈。
• 这种市场预期压制了地产股的短期安全边际，使得投资者难以坚定持有。

关键信息

1. 再融资政策背景

• 2010年4月17日国务院发布“国十条”，首次明确限制地产公司再融资。
• 2013年3月国务院再次强调对违规地产企业的再融资限制。
• 2013年9月，证监会释放再融资放行信号，标志着政策转向。

2. 再融资流程与周期

• 再融资需经历董事会预案、股东大会、证监会审批、募集资金、投资等环节，整体周期超过一年。
• 从董事会预案到项目结算确认收入，周期通常在三年以上。

3. 重点公司盈利预测与估值情况

4. 实质受益公司类型

• 第一类：ROIC和ROE高的地产公司，具备较强的盈利能力，再融资有助于规模扩张，从而提升盈利。
• 第二类：具有“大股东、小市值”特征的地产公司，资产注入预期更明确，市值弹性空间大，但需关注注入资产的质量和公司经营效率。

风险提示

1. 销售及结算不达预期：若销售不及预期，将影响公司盈利。
2. 政策风险：再融资政策可能进一步调整，影响行业前景。
3. 宏观经济大幅回落：经济下行可能压制地产板块表现。

投资建议

• 投资评级：推荐
• 逻辑基础：再融资放行有助于提升估值，但对盈利影响有限；长期来看，再融资有助于盈利增长，但估值上限难以改变。

结论

再融资政策的放行标志着房地产调控向市场化迈进，短期内有助于提升板块估值，但对盈利影响有限，甚至可能稀释EPS。长期来看，再融资有助于降低资金成本和促进规模扩张，从而提升盈利。然而，由于行业周期和景气度的制约，地产板块的估值上限问题仍然存在。因此，市场更应关注两类实质受益公司：经营高效且盈利能力强的公司，以及具有资产注入预期的“大股东、小市值”公司。