20130905-长城证券-鲁商置业-600223.SH-回款率有望改善_青岛项目进入结算期_11页_1mb

长城证券研究报告总结：鲁商置业（600223）

核心内容

本报告对鲁商置业（600223）的市场表现、盈利预测及未来发展方向进行了分析，并给出了投资建议。

主要观点

• 股价与估值：当前股价为4.38元，总市值为44亿元，流通市值与总市值一致。预计2013年和2014年EPS分别为0.40元和0.47元，对应PE分别为10.8倍和9.4倍，略高于行业平均水平。
• 签约与回款：预计2013年签约金额为90亿元，同比增长19%；回款预计达60亿元，同比增长28%，回款率有望提升至70%。
• 项目分布与重点：公司目前在山东省内6个城市及省外4个城市布局，土地储备约650万平米。重点可售项目包括青岛鲁商首府、青岛午山项目、济南常春藤、哈尔滨松江新城等。
• 高毛利项目进入结算期：青岛鲁商首府项目为公司未来两三年的主要结算项目，预计2013年可结算约10亿元，该项目具有高毛利和高去化率的特点。
• 毛利率与净利率偏低：过去三年结算毛利率和净利率均低于行业水平，主要由于三四线城市的项目盈利能力不足。随着高毛利项目结算，毛利率有望改善，但净利率和销售回款率是否能恢复至行业平均水平仍需观察。
• 投资建议：基于当前估值及项目表现，公司获得“推荐”评级。

关键信息

市场数据

• 当前股价：4.38元
• 总市值：44亿元
• 流通市值：44亿元
• 总股本：100,097万股
• 流通股本：100,097万股
• 12个月最高/最低：5.98元 / 3.40元

公司盈利预测（单位：亿元）

项目可售货值（单位：亿元）

项目去化率与签约金额

• 综合去化率：50%
• 预计2013年签约金额：90亿元（同比增长19%）

上半年销售情况

• 上半年可售项目货值：60亿元
• 实现合同销售额：36亿元
• 去化率：60%

回款率提升

• 2012年回款率：约60%
• 2013年预计回款：60亿元以上，回款率近70%
• 回款率低的主要原因：客户按揭延迟及非并表项目统计口径差异

区域发展战略

• 公司贯彻“深耕山东，稳步拓展”战略，已在11个城市布局，涵盖住宅、商业、酒店等多种业态。
• 青岛鲁商首府项目为高毛利项目，位于市中心，均价3.5万元/平米，楼板价6823元/平米，预计2013年可结算约10亿元。

毛利率与净利率

• 过去三年结算毛利率：不足35%
• 过去两年结算净利率：低于10%
• 预计随着高毛利项目结算，毛利率有望改善。

风险提示

1. 销售及结算不达预期
2. 政策风险
3. 系统性风险

结论

鲁商置业在2013年有望实现签约金额增长及回款率改善，尤其是青岛鲁商首府项目进入结算期，将为公司带来业绩释放。尽管公司目前存在毛利率与净利率偏低的问题，但随着高毛利项目的推进，公司盈利能力有望提升。总体来看，公司获得“推荐”评级，但需关注其销售及结算进度是否符合预期。