2024-05-10-国家金融与发展实验室-以旧换新政策有新意_政策效果待检验——2024Q1房地产金融_30页_2mb

NIFD季报总结：房地产市场运行与金融形势分析

创新点

以旧换新政策有新意，政策效果待检验

内容摘要

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一、房地产市场运行形势

• 房价普遍下跌：2024年一季度，70大中城市商品住宅价格同比下降2.65%，二手住宅价格下降5.90%；一线城市同比跌幅扩大至7.32%，三线城市跌幅达5.72%。
• 新房销售下滑：一季度新建商品住房销售额同比下降30.7%，销售面积下降23.4%，“以价换量”特征明显。
• 投资持续下行：住宅开发投资同比下降10.5%，新开工面积下降28.7%，供需两端均处于低位。
• 库存创历史新高：14个城市平均住宅库存去化周期达37.3个月，三线城市压力最大；租金价格同比小幅下降2.8%-3.8%。

二、个人住房金融形势

• 贷款利率下调：一季度个人住房贷款平均利率再降，首套利率低至3.35%，二套房贷利率下限降至4.10%。
• 贷款余额止跌：个人住房贷款余额环比增长0.05%，存量规模在连续净减少后边际改善。
• 杠杆意愿下降：购房者贷款价值比(LTV)下降，反映财务杠杆使用偏好减弱，仍具风险缓冲。

三、房企融资形势

• 开发贷增长疲软：房地产开发贷款余额同比微增1.7%，政策支持下信贷渠道有所改善。
• 信用债融资萎缩：境内信用债发行同比下降16.04%，境外债发行缩减34.12%，债务重组成为主要融资方式。

四、房地产市场重要政策分析

• 限购政策退出：近20个城市全面取消限购，一线城市通过调整套数认定、降低首付等方式刺激市场需求。
• 融资协调机制推进：2100多个“白名单”项目获得信贷支持，精准满足合理融资需求。
• 以旧换新政策落地：50余城市推出四种模式，模式二（政府收储）效果明显。
• 公积金新政密集出台：提高贷款额度、放宽提取条件，推动住房金融与绿色、养老领域融合。

五、房地产市场主要风险分析

• 银行不良率上升：少数银行个人住房贷款不良率飙升至40%，连带风险需关注。
• 经营贷置换风险：违规操作导致资金套取，贷款“气球贷”特征明显，续贷压力持续。
• 债务违约风险：房企境内债券违约规模同比下降，但境外债违约风险仍在攀升。

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