2023-05-30-国家金融与发展实验室-小阳春行情可持续吗_——2023Q1房地产金融_27页_2mb

NIFD季报：房地产金融形势分析 (2023年5月)

摘要

2023年第一季度，房地产政策坚持“房住不炒”基调，推出首套房贷利率动态调整、不动产“带押过户”等新措施，促进市场平稳发展。房价结束17个月环比下跌，部分城市呈现“小阳春”行情。个人住房贷款余额增速放缓，利率下调，但早偿率上升引发风险担忧。房企融资环境改善但投资意愿疲软，“躺平”现象明显。

政策动态

1. 中央及地方政策调整：

   • 坚持“房住不炒”，建立首套房贷利率动态调整机制。
   • 推行不动产“带押过户”，优化房企融资渠道（“金融16条”），设立纾困专项再贷款。
   • 推动住房租赁金融支持，包括不动产私募投资基金试点。

2. 地方政策细化：

   • 放松限购、下调首付比例，优化住房公积金政策。
   • 强化“保交楼”政策，保障购房者权益。

市场运行

1. 房价与销售数据：

   • 70大中城市房价环比结束下跌，一线城市涨幅明显。
   • 商品住房销售面积和销售额同比分别增长1.4%和7.1%，市场回暖。
   • 库存去化周期分化，三线城市压力较大。

2. 市场分化：

   • 一线和热点二线城市交易活跃，三四线城市表现冷淡。
   • 土地市场低迷，房企拿地意愿不足。

金融形势

1. 个人住房贷款：

   • 余额38.94万亿元，同比增速降至0.3%。
   • 首套利率步入“3”时代（平均4.03%），放款周期缩短至三周。
   • 早偿率攀升（15.2%），反映偿还压力和避险需求。

2. 房企融资：

   • 开发贷余额增速达5.9%，信托融资压降，境外债发行回升。
   • 融资成本略有下降，境内债违约风险受控。

风险分析

1. 微观主体行为变化：

   • 消费者购房意愿动摇，因失业担忧和收入预期不稳放弃交易。
   • 提前还款潮反映资产负债表衰退，负债最小化成为主导。

2. 交易风险：

   • 不动产“带押过户”效率提升，但需防范资金安全、一房多卖等风险。

未来展望

“小阳春”行情可持续性存疑。市场分化严重，政策效果需观察。购房者微观行为谨慎，房企投资乏力，人口、城镇化等宏观因素制约行业复苏。

数据来源：国家金融与发展实验室，贝壳研究院等