20230901-德邦证券-固定收益专题_地产形势探析_且行且观_18页_1mb

总结

• 房地产政策
  政治局会议强调现阶段需优化房贷新政，因城施策。政策工具箱包括“认房不认贷”政策的推广、统一首付比例（首套最低2成，二套最低3成），以及针对存量首套住房贷款利率的下调措施。

  • 各大核心城市已陆续实施“认房不认贷”，如广州、深圳、厦门、武汉等。
  • 措施涵盖贷款首付比例下调、房贷利率下调、存款利率下调等。
  • 针对性扶持民营地产企业融资，已召开民营房企金融支持座谈会。

• 房地产基本面
  地产销售趋稳但整体仍处于底部调整期。

  • 一二线城市仍有政策预期，政策释放提振购房信心。
  • 低线城市市场活跃度该继续分化，互动差异明显。
  • 新房市场有一定价格韧性，二手房价格连续下滑。

• 城中村改造
  政策发力点：2023年7月国务院常务会议首次提出积极稳步推进城中村改造，以提升城市开发与土地利用效率，尤其针对超大和特大城市。

  • 总规划建筑面积72亿平方米，覆盖上海、深圳、广州等7个超大城市和14个特大城市。
  • 各地已制定改造计划，如上海计划三年改造30个项目，深圳推40个统筹试点。
  • 投资估算43万亿元，带动基建投资与行业发展，但短期内对地产链条影响有限。

• 亮点与挑战
  亮点： 就业与行业创造机会，稳定房价，带动区域协同效应，产业升级，资产证券化空间。
  关注： 投资成本高昂、周期漫长；项目认定标准严、推进慢；资金来源多元但尚未明确，政府专项债及政策协调是关键。

• 后市展望
  房地产政策工具箱丰富，叠加城中村改造等措施有望提振需求端，同时需防范市场复苏不确定性。

  • 信用风险蔓延、经济基本面下行仍是核心风险。
  • 投资角度：国企地产债更具支撑，民企估值波动大；城投平台持续受益于政策支持。

• 法律与风险声明
  报告仅供内部参考，分析师强调市场风险和政策不确定性，无投资建议。

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