固定收益专题：地产形势探析，且行且观-20230901-德邦证券-18页_1mb

固定收益专题总结

核心内容概述

本报告由德邦证券固定收益研究团队撰写，重点分析了当前房地产政策调整、房地产基本面变化及城中村改造对地产市场和信用债投资的影响。报告从政策工具箱、房地产市场基本面、城中村改造空间测算、投资策略等方面进行了系统性梳理，旨在为投资者提供有价值的参考。

主要观点

1. 房地产政策调整

• 政策定调：2023年7月24日，中共中央政治局会议指出要适应房地产市场供需关系变化，适时调整政策，满足刚性和改善性住房需求，推动市场平稳健康发展。
• “认房不认贷”政策：多地已实施该政策，有助于精准挖掘部分购房群体需求，提升市场信心。
• 差别化住房信贷政策：首套房贷利率下限和二套房贷利率下限均有下调预期，进一步释放购房需求。
• 存量房贷利率下调：自2023年9月25日起，居民可申请降低存量房贷利率，银行可通过重新发放贷款或协商变更利率来实现。
• 存款利率下调：截至9月1日，11家银行下调存款利率，其中最大降幅达25个基点，进一步降低居民融资成本。
• 民营地产企业支持：政策预期民营地产企业融资环境将有所改善，但目前尚未有明确措施出台。

2. 房地产基本面分析

• 6月数据表现：房地产开发企业施工与竣工面积尚未明显回升，新建商品房价格韧性较强，但二手房市场持续承压。
• 房价走势：70个大中城市中，新建商品房同比上涨城市增至27个，但环比上涨城市减少，显示市场仍处于调整阶段。
• 土地市场分化：部分城市土地成交面积和溢价率较高，如鄂尔多斯市、仙桃市，但整体土地市场表现疲软。

3. 城中村改造空间测算

• 政策背景：国务院推动超大特大城市城中村改造，以改善民生、提升城市品质。
• 规划布局：超大特大城市包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；特大城市包括武汉、杭州、东莞等。
• 规模测算：全国超大特大城市城中村规划建筑面积共计7.2亿平方米，按平均成本6000元/平方米测算，投资总额约为4.3万亿元，预计每年带动约6000亿元投资。
• 改造方式：以保留提升为主，避免大拆大建，强调生态保护与文化传承。
• 投资影响：城中村改造将带动地产产业链发展，释放就业机会，同时可能带来资产证券化机会。

关键信息

政策支持

• 政策工具箱：包括“认房不认贷”、降首付比、降利率、存量房贷利率调整等，旨在刺激需求和稳定市场。
• 支持措施：政府鼓励商业银行与借款人协商变更利率，或通过新贷款置换旧贷款。
• 资金来源：城中村改造主要依靠政府和社会资金，土地出让方式灵活，包括综合评价出让和带设计方案出让。

城中村改造亮点

• 带动地产发展：城中村改造涉及重建、拆迁、土地整理等，提升房地产市场活跃度。
• 稳定房价：通过改善住房配置和提升区域生活品质，有助于稳定房价。
• 协同效应：城中村改造将促进安置房、保障性住房和产业升级的协同，优化土地资源配置。
• 去库存作用：改造有助于提升供给结构与人口流动的匹配度，推动存量房去库存。

关注点

• 资金压力：改造项目资金需求大，资金平衡难度较高，需关注专项债和金融机构贷款的投放力度。
• 土地市场分化：改造仅限于超大特大城市，未能惠及三四线城市，加剧土地市场分化。
• 项目推进缓慢：部分项目因认定标准严格、方案协调复杂、融资成本高等因素，推进效率受限。
• 行业集中度提升：预计央国企将成为改造主力，中小民企参与度较低，行业集中度或进一步提高。

投资策略建议

• 城投债配置：结构性机会仍存在，部分城市土地出让表现良好，地方综合财力有所保障。
• 地产债关注：国企房企为机构关注重点，银行及股东支持有助于稳定其基本面。
• 信用债投资：建议具备防守性思维，关注政策变化及市场波动带来的投资机会。

风险提示

• 政策不及预期：房地产政策效果可能不如预期，需关注政策执行力度。
• 基本面下行：居民就业、自然灾害等外部因素可能持续抑制需求。
• 信用风险蔓延：房地产行业整体信用风险可能进一步扩散。

信息披露

• 分析师信息：徐亮为固定收益首席分析师，胡君为固定收益分析师，均具备证券投资咨询执业资格。
• 声明：报告基于公开信息，不保证其准确性，分析逻辑为个人观点，结论不受第三方影响。

投资评级说明

• 股票投资评级：分为买入、增持、中性、减持四类，基于相对市场表现。
• 行业投资评级：分为优于大市、中性、弱于大市，基于行业整体回报与基准指数对比。

法律声明

• 本报告不构成投资建议，不承担因使用报告内容导致的任何损失。
• 报告内容仅提供参考，未考虑个别客户特殊需求。
• 未经书面授权，不得复制、转载或以其他方式使用本报告内容。